鉴报｜绿城权益占比提升背后的拿地逻辑

8月28日，绿城中国举行了2023年中期业绩发布会，超过万字的媒体问答环节，“权益”成为提及频率最高的词汇，出现近30次。

在绿城高管看来，归母净利润占比的提升，是一个可喜的变化。据绿城发布的半年报显示，今年上半年，其归母净利润占比上升至55%左右，如果剔除掉汇兑损益影响，归母核心净利润占比达到了60.7%，已经回归到相对合理的水平。

归母净利润占比一直是近几年市场对绿城较为关注的财务指标之一，如今明显提升与改善，这背后是绿城在土地市场深耕核心城市，聚集投资，并不断提高拿地权益占比。

今年上半年，绿城参加一二线核心城市土地竞拍百余次，新增货值预计达571亿元，一二线城市土地占比89%，权益占比提升至79%。

土地策略不仅令绿城权益不断提升，还令其销售业绩在行业普遍下降时保持同比上涨。前几年的提前“排雷”让如今的绿城业绩，不仅展现韧性，还实现逆势增长。

8月28日，绿城中国举行2023年中期业绩发布会。企业供图

精准投拓下的销售增长

根据中指研究院统计，上半年房企权益拿地金额TOP100中，绿城排在第五名；在新增货值排行中，位居第七名。

今年上半年，绿城在土地市场可谓积极，参加杭州、上海、北京等核心一二线城市土拍100余次，斩获项目19个，总建面257万平方米，预计新增货值达571亿元。

在拿地策略上，绿城依然坚持深耕核心、狙击投资。

在绿城571亿元的货值构成中，一二线城市占比89%，近半数货值位于杭州；同时，绿城“狙击式”投资浙江优质的三四线城市，在嘉兴、台州临海、绍兴上虞布局。深耕核心城市核心板块，这为绿城的业绩持续增长奠定了坚实基础。

据介绍，绿城新拓项目销售转化率提升至61%，加快了现金回流。

土地市场的精准拿地、周转效率的提升直接反映在销售指标上。今年上半年，绿城取得总合同销售1342亿元，同比增长19%。其中，自投项目销售982亿元，同比增长16%；代建合同销售360亿元，同比增长29%；权益销售额633亿元，同比增长40%。

其中，一二线城市销售占比85%，这得益于土地投资环节的精准布局。以绿城在北京的项目为例，绿城·北京西山云庐是近年来绿城产品创新的代表作之一，它创新了中式叠拼，在建筑、规划上都彰显了北方气韵，在今年上半年的北京别墅市场广受认可，表现突出，23.42亿元的网签金额大幅度领先同品类别墅项目。

得益于精准的投资策略，绿城总土地储备也在不断优质聚焦，结构合理。截至6月30日，绿城集团共有土地储备项目200个（包括在建及待建），总货值7495亿元；总建筑面积约4455万平方米，其中权益总建筑面积约为2660万平方米；总可售面积约为2952万平方米，权益可售面积约为1747万平方米；平均楼面地价每平方米约7642元。

值得关注的是，今年7-8月份，绿城在土地市场“开挂”，上海摇号收获3宗优质地块，为闵行梅陇项目、嘉定南翔项目、青浦徐泾项目；同时在杭州、宁波等城市有良好斩获。

截至8月25日，绿城累计新增货值达到1005亿元。

这进一步增厚了该企业核心城市土储，保障全年销售去化。绿城中国副总裁李骏表示，今年8月，在上海收获的3宗地块，年内准备全部入市。

绿城行政总裁郭佳峰说，上海这3宗地，无论是利润率、IRR（内部收益率）、还是预计的去化情况，都是非常好的。而从近几年的质量来看，绿城今年的投资质量比前几年要更好一些。

对于下半年的土地投资，郭佳峰表示：“我们仍然会坚持精准投资，来考虑投资的具体分布。”

权益占比逐年提升

绿城在土地投资上的另一个特征是权益比的明显提升。

数据显示，去年上半年，绿城新拓项目权益占比为76%，今年上半年则提升至79%。

拿地端投资权益的变化直接反馈在销售端。今年上半年，绿城权益销售额633亿元，在自投项目中占比64%，相比去年同期的53%大幅增长11个百分点。

而过去几年，绿城在土地投资结构上不断地调整与优化，也反馈到财务指标中来。

据绿城发布的半年报显示，今年上半年，绿城股东应占利润为25.45亿元，同比增长41.3%；归母净利润占比提升至约55%。若剔除汇兑损益因素，归母净利润占比为60.7%，回归到相对合理的水平。

与此同时，绿城非控股股东权益相应下降，少数股东损益占比降至约45%。对此，绿城中国执行总裁耿忠强表示，“归母净利润占比的提升，对公司来讲也是一个可喜的变化。”

耿忠强进一步称，随着这两年销售项目权益比、新拓项目权益比的不断提升，未来利润的占比肯定会有进一步提升的空间。

绿城中国董事会主席张亚东表示，就规模而言，绿城看重销售总规模，更看重投资规模，最看重权益规模，“没想到权益规模这么快进入TOP10，随着投地权益比的上升，权益规模也会持续提升。”

“原来计划到2025年绿城的市场份额占到整个行业3%，现在看来已基本接近了这个目标。”张亚东在业绩会上表示，“下一步我们更需要接近的目标是绿城作为一个产品主义者，为社会、为客户提供更好的房子，来满足大家对美好生活的需求。”

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 柳宝庆