江苏落实降首付、“认房不认贷”，南京、苏州改善性需求受益更多

8月31日，江苏省召开新闻发布会，正式发布《关于促进经济持续回升向好的若干政策措施》（以下简称“措施”）。其中提出，落实降低购买首套房首付比例和首套房和二套房贷款利率、改善性住房换购税费优惠、个人首套房“认房不认贷”等政策。

值得关注的是，江苏全面落实“认房不认贷”等政策影响几何？三线城市的购房人群是否会被二线城市“吸走”？

8月31日，江苏省召开新闻发布会，全面落实“认房不认贷”等政策。图为苏州。资料图片

落实降低首套房首付比、“认房不认贷”

江苏上述“措施”的重点在扩大有效需求、增强发展动能、保障改善民生、优化营商环境四个方面。

其中，在促进房地产和建筑业平稳健康发展方面提到，支持刚性和改善性住房需求，落实降低购买首套房首付比例和首套房、二套房贷款利率，改善性住房换购税费优惠，个人首套房“认房不人认贷”等政策，放宽住房公积金提取政策，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

在此之前，据新华社消息，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发通知，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，明确家庭成员在当地名下无成套住房的，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

在此背景下，同策研究院研究总监宋红卫分析，预计一系列政策将在江苏全面铺开，部分政策基本形成细则方案，比如降低首付比例方面，首套房首付两成比较容易执行，且对市场影响比较大，降低了购房门槛。此外，“认房不认贷”政策预计会在各个城市分开执行，即“认各个城市的房、不认全国的贷”。也就是说，只要在本城市当下无房就是首套，跟贷款无关，均可执行两成首付。

不过，宋红卫同时指出，比较复杂的是存量贷款利率，需要各购房者自行与银行沟通，预计会根据贷款额度与个人信用水平而有所差异，但整体降低按揭成本的目的是可以实现的，在一定程度上降低了贷款成本支出。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，江苏“认房不认贷”还没有具体细则，不过，由于此前三部门已有定调，对整个江苏而言，无论是南京、苏州这样的强二线城市，还是无锡、常州等一些三四线城市，普遍性的统一落地，问题不大。

业内：利好南京、苏州等城市的改善性需求

那么，江苏落实降低购买首套房首付比例、个人首套房“认房不认贷”等政策，对当下楼市影响几何？

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析称，这主要看二套房贷与首套房贷的首付比例的差额，差额越大越有利，一般像苏州、南京等此前被认定为“二套房”购买比例较高的二线城市，利好会更多一些。另外，利率方面也是如此，因为二套房利率与首套房利率差别较大，但利率方面基本上江苏每个城市都一样。

张宏伟也表示，江苏范围内统一落地“认房不认贷”后，对市场影响较大、有明显作用的城市，应该是苏州、南京等城市，因为这些城市的改善性需求较多，因此会产生一些利好影响。而能级较低的城市，或者一些县级市，这几年市场成交量下滑明显，该政策影响有限。

“这几年，即使南京、苏州这类能级较高的城市，市场也处在调整期。当务之急，是激活这些城市合理的改善性需求。” 张宏伟如是说。

以苏州为例，尽管7月底中央接连对房地产发声，释放积极信号，但由于尚未有实质性的具体举措出台，购房者入市积极性仍不高，7月份苏州新房市场延续降温态势，成交创近三年新低。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，今年7月，苏州新房成交2219套，环比下降48.01%，同比下降48.55%。从累计来看，1-7月苏州新房成交26828套，同比下降44.19%。

二手房也不例外，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，今年7月苏州二手住宅成交4448套，环比下降21.87%，跌幅扩大4.94个百分点，同比下降20.46%。这是今年2月份以来同比首次转负。从累计来看，1-7月苏州二手房成交41575套，同比上涨53.77%。苏州二手房成交连续4个月环比下滑，达到历史较低水平，整体市场活跃度不足。二手房价方面，7月份苏州二手住宅市场均价为28814元/平方米，环比下降0.66%，同比下降2.46%。

在此背景下，58安居客研究院院长张波指出，从苏州、南京等城市来看，“认房不认贷”这一政策还应结合首付比例降低等政策落地同步来分析，预计接下来，这些城市的部分热点板块如苏州园区，会迎来市场热度的上升。此外，这些城市因为“认房不认贷”政策的落地，会推动改善性需求入市，预计二手房挂牌量也会有所增加。

值得一提的是，江苏落实“认房不认贷”之后，三线城市的购房人群是否会被二线城市“吸走”？对此，张波表示，短期来看，这种情况不太会出现。因为目前二线城市的购房需求大多也较本地化，限购门槛本身也并不太高。总体来看，一旦京沪深落实“认房不认贷”，会对环京、环沪、环深城市产生较明显的虹吸效应；其他二线城市周边的三四线城市表现则没那么明显。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 朱名恬