结合“非改租”和城中村改造 保租房筹建现新内涵、新趋势

近日，住房和城乡建设部表示，今年全国筹集建设保障性租赁住房（简称“保租房”）204万套（间）的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。

在业内人士看来，市场主体以及模式、品种创新方面，城投和安居等国企单位发挥着先锋、示范作用。此外，过去保租房筹建，更多盯着增量开发建设，接下来会与存量住房以及城中村改造结合起来，并引入社会资本，适度发挥市场力量。

在保租房筹建的市场主体方面，城投和安居等国企单位发挥着先锋、示范作用。图/IC photo

各地保租房筹集建设提速

据央视新闻报道，近日，住房和城乡建设部表示，今年全国筹集建设保租房204万套（间）的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。在福州，保租房已开工18183套，完成年度目标任务79%。在宁波，今年计划筹集建设保租房5万套（间），截至目前已完成4.06万套（间）。而在上海，前8个月已完成筹集建设保租房6.2万套（间），完成年度目标任务的83%。

从全国看，近两年来，各地共建设筹集保租房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。按照住房和城乡建设部安排，未来将继续鼓励各地在产业园区或城市建设重点片区建设保租房，鼓励在轨道交通站点周边建设保租房，鼓励利用闲置商业办公楼等建设保租房，多措并举扩大保租房供给。

就各地来看，保租房项目也在加速推进中。9月6日，据“武汉城投”公众号显示，武汉市城投集团旗下保租房项目天橙寓见·国博诚寓正式开业并投入运营。首批房源共计408套，为只租不售类型。此前的7月18日，武汉城投·东方领誉保租房项目正式开业运营，作为武汉市首个认定的面向基本公共服务人员保租房，首批100套房源试运营不到1个月已近满租。

上海市场上，城投公司也在保租房市场上持续发力。今年7月18日，上海城投投入运营的最大规模租赁社区——城投宽庭·浦江社区向市场投放，共有2362套租赁房源，是目前上海城投投入运营的第三个保租房社区。此外，城投宽庭也正在加快实施资产证券化，计划年内发行上海市国资首单保租房公募REITs产品。

成都市场也不例外。继“成都城投”公众号显示，今年6月9日，继城投臻寓·幸福光华项目推出后，由成都城投集团打造的金牛区首个大体量保租房城投臻寓·青春泉水项目正式开租，此次公开配租房源共749套（间），含整租2套，按间出租747间。

城投、人才安居集团成为关键主体

从市场的参与主体来分析，除了“城投系”之外，各地人才安居集团也在保租房中发挥着重要作用。以深圳为例，深圳人才安居集团探索了保障性住房“政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作”的可持续发展“深圳模式”。截至2023年7月，深圳安居集团累计开工94个项目（已竣工24个），总建筑面积1433.3万平方米，涉及房源11.6万套；累计筹建保障性住房23.3万套，供应8.4万套，约占深圳全市的1/3，发挥了深圳保障性住房筹建主力军作用。

9月1日，广州市城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会召开，会上，广州安居集团正式挂牌成立，该公司是广州市专门负责从事保障性住房投融资、建设和运营管理的市属功能性国有公司。据悉，广州安居集团接下来将探索构建公共租赁住房、保租房、共有产权住房三大主营业务同步发展的住房保障运作体系，搭建住房租赁基金、智慧宜居平台等助推引擎，形成市场化、专业化、规模化的运作模式。

南京市场方面，今年6月，位于南京市马群街道天旺路10号处的安居瑾家麒麟科创园店，经南京市、栖霞区两级部门认定，获批南京市《保障性租赁住房项目认定书》，这是南京安居瑾家第4个成功打通保租房认定全流程的长租公寓项目。据悉，南京安居瑾家是南京市属国有长租公寓品牌，成立于2021年5月13日，由南京安居集团旗下南京颐悦置业发展有限公司打造，目前瑾家房源管理面积数约41万平方米，房源管理数约7000间。

基于此，明源不动产研究院首席研究员艾振强分析指出，未来，大城市城中村旧改，城投、人才安居集团将深度参与其中，是替地方政府落实保租房的关键主体。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，各地保租房建设热情较高，都在加紧入市，也有一些模式、品种上的创新。在这一过程中，国企发挥了先锋、示范作用。

未来保租房筹集或以存量资产改造为主

值得一提的是，相比之前，保租房建设推进过程中也出现了一些变化。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，其中就提出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

9月4日，据新华社消息，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在北京召开。会上指出，从当前形势看，建设保障性住房面临的困难较多，要坚持问题导向和目标导向，运用改革创新的办法着力解决好建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理等一系列重点问题，确保善作善成、实现可持续发展，更好满足人民群众“住有所居”的愿望。

在此背景下，对于接下来的保租房市场走势，艾振强分析指出，预计保租房的筹建会更加缜密，比如选址会更为慎重，偏远的地方建成后出租率低或租金过低，会带来很大运营压力；过去保租房筹建，更多盯着增量开发建设，接下来会与存量住房以及城中村改造结合起来，并引入社会资本，适度发挥市场力量。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，预计下半年，保租房市场的供给仍会延续上半年走势，出现大量项目集中入市的现象。不过，对于未来新增项目的筹集渠道，预计会以存量资产改造为主，比如与城市更新结合的“非改租”项目及城中村改造项目。

而从市场主体角度分析，陈杰表示，保租房市场后期不会全部让国企来承担，而是由国企先把“赛道”热起来，把好品质关，打造高标准，进而撬动更多社会资本进入。将国企与民企的角色相结合，双方做好配合工作。

此外，陈杰表示，这一批保租房入市后，各地预计会结合当前市场进行综合评估，比如有些地方近期入市规模较大，对租赁市场产生一定影响的，后续短期之内供应可能会放缓一些。

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，从实施层面来看，由于保租房有明确的公共利益属性，在推动中，具体项目如何在经济效益与社会效益之间兼顾平衡非常重要。因此，地方政府需在项目融资支持、政策奖励补贴支持两个方面发力，以鼓励市场主体和社会资金积极参与，带动保租房加快供应，从而为新市民、青年人群体提供住房保障。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 贾宁