“认房不认贷”执行半月 一线城市楼市有何变化?

发布时间:2023-09-18 20:45:14 发布人:hao168

“认房不认贷”政策利好出现后,一线城市落地情况以及市场反响一直备受关注。截至2023年9月1日,北京、上海、广州、深圳四个一线城市均已发布通知要求全面落实“认房不认贷”。不过,从一线城市近两周的市场表

“认房不认贷”政策利好出现后,一线城市落地情况以及市场反响一直备受关注。截至2023年9月1日,北京、上海、广州、深圳四个一线城市均已发布通知要求全面落实“认房不认贷”。

不过,从一线城市近两周的市场表现来看,购房者置业和置换意愿明显上升,但政策效力持续性有限。业内人士认为,房地产市场期待进一步的政策组合拳,要有效提升市场信心,还需要从结构性改革与制度性建设入手。

业内人士认为,政策利好仍在持续发酵中,但对于后续楼市成交的推动作用仍有待观察。资料图片

政策利好落地,来访量、认购量显著提升

截至2023年9月1日,北京、上海、广州、深圳四个一线城市均已发布通知要求全面落实“认房不认贷”。此后,房地产市场快速做出反应,前期观望情绪得以释放,购房者置业和置换意愿明显上升。表现为购房者来访量、认购情况均有显著提升,前期观望情绪得以释放。 同时,二手房挂牌量明显增加。截至目前,政策效应仍在持续发酵中。

从近两周的市场表现来看,据西部证券数据显示,一线城市“认房不认贷”政策全面落地后,二手房看房热度第一周明显升温,北上广深环比分别增长16.1%、15.4%、9.1%、13.9%;第二周有所回落,但仍高于政策落地前水平。政策落地第一周一线城市二手房出售挂牌量指数环比增长58.8%,新增挂牌量大幅低于今年2-3月春节后积压需求释放的阶段,并且第二周新增挂牌量开始回落,并未继续走高。

与此同时,据纬房研究院通过对二手房报价的高频大数据监测发现,与8月31日相比,9月15日,上海二手房价下跌0.61%,广州二手房价下跌0.42%,北京二手房价下跌0.33%,深圳二手房价下跌0.17%。也就是在一线城市“认房不认贷”政策落地的半个月内,二手房价并未出现上涨迹象。

对此,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示,从目前市场表现与反应初步发现,当前调控政策主要是释放受抑制的改善性需求,政策效力持续性仍有限,要有效提升市场信心,还需要从结构性改革与制度性建设入手。

对于目前的市场现状,西部证券分析师边泉水认为,从日度和周度数据看,一线城市新房成交除北京近期有持续回升迹象外,其余城市并未显著上行,基本保持放开前的成交水平,除近期二手房挂牌量上升,“卖一买一”带来的置换需求进入新房市场需要一定的时间有关之外,与近期新房供应量变化或许也存在一定关联。在价格端,一线新房价格表现同样存在分化,京沪新房价格稳中有升,广深相对平稳。

在边泉水看来,“认房不认贷”本质上仍属于鼓励居民部门加杠杆的政策范畴,2008年之后我国商品住宅销售共经历4轮筑底反弹的过程,每一轮均伴随着居民部门杠杆率的快速抬升,居民愿意加杠杆主要基于收入上涨预期和房价上涨预期,目前两个预期皆处于历史偏低位置。

“卖一买一”的置换需求需要底层刚需承接,本轮一线城市增量的刚需或主要来自外地有购房贷款记录、符合一线城市购房条件并且计划置业的人群。“虽然这部分人群具体规模不详,但从近期二手房带看数据的回落以及挂牌量的积压,可以大致判断出增量刚需对新增二手房供给的消化能力相对有限,即刚需接盘力量不足。从另一个角度来看,去年一线城市首次出现常住人口外流,并且近几年本地出生人数和结婚人数整体持续走低,对刚需的扩张均会形成掣肘。”边泉水这样认为。

业内:市场期待进一步的政策组合拳

事实上,自“认房不认贷”政策在一线城市全面落地之时,有乐观者认为,这将带来一线城市楼市的显著回暖。但是,也有悲观者认为,目前政策难以转变房价下跌预期。一线城市房价的变化,也成为一个重要的政策风向标。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,近期尽管出台了以“认房不认贷”为核心的一揽子纾困政策,新房和二手房带看量和访客量明显增加,但交易量回升不明显,突出表现在只看不买或继续观望。

易居企业集团CEO丁祖昱也认为,目前来看,成交仍聚焦核心板块的热点项目,且新政对非热点项目带动明显不足。由于当前宏观环境与过往已有较大区别,政策利好存在一定的窗口期,短期内前期积压的购房需求释放,成交小幅提振,但回升幅度有限。

“整体而言,北上广深‘认房不认贷’政策对于改善性需求的刺激作用比较显著,受此影响,短期内9月热度回升已是大概率事件。政策利好仍在持续发酵中,但对于后续楼市成交的推动作用仍有待进一步观察。随着本轮改善性需求释放殆尽,在成交量短期脉冲式冲高之后,或再度出现下滑可能,市场期待进一步的政策组合拳。”丁祖昱如是称。

边泉水则表示,未来1-2个月,还需要密切跟踪一二线城市及全国房地产市场销售恢复情况,如果不及预期,第一轮政策仅起到短暂的托底作用,不排除一线城市政策优化边界进一步扩张的可能性。普宅认定标准的放松、新增贷款加点数的调降以及首付比例的降低,或均在政策考量范围之内,但全面放松限购概率不大。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 翟永军

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