从废旧厂房里生长出的郎园

北京CBD昼夜不息，528米高的中国尊、405米的中央广播电视塔……百米以上的高楼林立。在高楼群包围下，郎园Vintage园区坐落在一片低矮的工业厂房内，红砖墙上爬满了爬山虎。

这里是郎家园6号院，曾是北京万东医疗设备厂的厂房。上个世纪90年代起，随着北京CBD中心区的开发建设，区域内的工厂逐步拆迁或外移。2008年，北京万东医疗设备厂在市政规划下搬离了郎家园6号院。次年，首创置业（现首创城发集团）接手此地，着手打造文创园区品牌。

郎园品牌自诞生起便致力于打造城市公共文化空间，为大众提供公共文化服务。从电影放映、文化沙龙，到话剧演出、戏剧节、图书市集等文化活动，通过十几年的文化内容耕耘，郎园Vintage逐渐成了北京的文创地标之一。郎园品牌也陆续孵化出北京市级文化产业园区——郎园Park，北京市首批新消费品牌孵化基地——郎园Station等园区。

2023年3月1日，北京正式实施《北京市城市更新条例》，北京成为了全国第一座提出“减量发展”的超大型城市，也是首个将城市更新提升到立法层面的城市。这考验着一座城市如何在旧有的资源上变废为宝。而郎园的发展经历，或许折射着近十年北京市在文化产业上的探索之路。

3月31日至4月2日，在郎园Vintage内，首创郎园、新京报书评周刊共同主办2023北京图书市集。新京报记者 王嘉宁摄

找到属于自己的记忆

从郎园Station南门进入园子，金色字样的“北京纺织仓库”招牌摆放在草坪上，背后是一排整齐的方格水泥建筑。膜状外壳的车站坐落于库区中央，一条废旧铁路贯穿园区两端。车站周围，红砖尖顶老库房成列排开，墙体材料老旧，窗户则是新修建的模样，黑色金属镶嵌其中。

对于61岁的北京人秦玉珠而言，郎园Station是周末带着孙女进行户外活动的去处。对她而言，文创园区功能齐全，有孩子游玩的场所，也有大人们走走逛逛后歇脚的餐饮店。

秦玉珠是在工厂里长大的孩子。随着北京的发展，工厂逐渐退出城市的核心区，从上个世纪90年代开始，看着城区一片片厂房被推倒，她觉得可惜，“从小长大的厂房，一下就都没了。”

也有废旧厂房被保留了下来，改造成了文创园。秦玉珠觉得，这或许是儿时记忆中那些工厂的最好去向，“也符合文创园的气质。”

郎园Station入口处，仍摆放着“北京纺织仓库”的招牌。新京报记者 周思雅 摄

相比秦玉珠对废旧厂房的留恋，对国外读研毕业归来的侯晓航而言，她更向往的是园区里展现出的城市活力。

侯晓航是一名建筑系学生，到北京工作的第一个周末，她便来参观郎园Station内一家名为“老鼎丰”的老字号糕点铺。店铺的内墙全部由水泥砌成，天花板上简单地悬挂着几盏灰色射灯，空旷的空间中央是一排摆放着烘焙糕点的木桌，在水泥墙的背景下，玻璃罩里被照射着的烘焙糕点显得尤为亮堂。

作为一名建筑专业学生，侯晓航一直在思考城市的模样。对于眼前的园区她感到惊讶：一整个园区都从废旧仓库改成了现代建筑的样子，内部空间也实现了功能更新，但又仍能看出库房旧时的模样。“走在里面能够获取到城市记忆的感觉，让人能够想象到北京过去的样子。”

她觉得，一座城市最好的模样应该是每个人都能在其中找到属于自己的记忆。“纯粹保留旧的，是不是这座城市慢慢就不属于年轻人了，没有太强的归属感。纯粹去做新的，没有不妥，但也没有太大意义。这种新旧结合对我来说，建筑的可读性更强，可看的地方也更多。”侯晓航说。

在国外，侯晓航爱逛城市的博物馆，这对她而言是感受城市气质最直观的方式。“能感觉到这个城市重点在打造什么，可以从侧面去了解一座城市的风格。”

“我会觉得北京很在意这种地方，在意把曾经被遗忘的空间重新用起来，利用旧的东西去做一些新的事情，保留下城市的记忆。”侯晓航说。

修旧如旧

2015年第一次走进郎园Vintage的园区，“像是走进了一片世外桃源”。首创郎园品牌总监宋秀平形容，周围皆是高楼，CBD的车水马龙和郎园的安静形成了明显对比。眼前的郎园“就像是城市中一片透气的栖息地一样。”

而在2009年，首创郎园文化发展有限公司总经理赵春燕第一次到郎园Vintage旧址万东医疗设备厂，她的印象是“极其破旧，满地狼藉”，很多设备没有被清理，表面布满机油的痕迹，散落在天棚底下。“感觉一个时代过去了，这个时代也曾有过辉煌的样子，但它已经过去了。”赵春燕记得，当时自己的第一反应是，“我们能够保留住什么？”

旧时，这里曾是北京工业版图中重要的一部分。包括万东医疗设备厂在内，北京第一机床厂、北京光华木材厂、北京第三通用机械厂等厂房，皆分布于此。2008年，因城市更新、工厂腾退，万东医疗设备厂的设备一搬而空，员工们悉数离开了，只剩下废旧厂房仍立在通惠河的北岸。

首创郎园走上文创园之路是个偶然。2009年，首创集团通过北京产权交易所拍卖下万东医疗设备厂旧址，即郎家园6号院，第一打算是开发房地产。但由于这块地和北京电视台的地皮互相咬合，又恰巧位于南北走向的针织路的延长线上，若是要做房地产开发，就避不开市政规划，要把路的空间留出来。“看着园区挺大的，把建路的空间留出来，建楼的高度还有限制，能盖房子的部分就不多了。测算出开发后的价值已所剩无几，实际上就还不如保留现状。”宋秀平说。

开发之路不可行，首创集团只能另寻出路。宋秀平记得，2009年前后，北京已有零星的废旧厂房改造成文创园区的案例。只是当时北京的文创园并不多，文创产业也并不成型。“多半是觉得资产闲置着，先利用起来。”

彼时文化创意产业在全国都没有形成规模，许多文创园运营方看重老旧厂房便宜的房租，租借后简单收拾一下，做“二房东”，把旧厂房做办公楼出租。而郎家园六号院的厂房比较完整，又处于CBD中心区，有着较好的地理位置优势，首创团队便决定将这片工厂改造成文创园区，发展文创产业。

郎园最初开始改造时，首创团队并不懂文创园区的改造规则，赵春燕便组团去上海新天地、上海8号桥创意产业园区以及北京的798艺术园区学习。她记得，在看过这些文创园后，最大的感受是，“一个繁华的城市中心有一个承载着历史记忆的建筑物存在，你会觉得它的存在是比现在盖的高楼大厦更能触发心底的东西。这也许就是历史建筑的力量。”

在改造郎园时，赵春燕便始终遵循一个原则：保留下那些能体现时间和历史的东西。

首先是植物。在赵春燕看来，植物是最能体现时间的东西之一。郎园里有一面爬满了爬山虎的墙，为了保护这面墙，每日施工时，赵春燕便站在墙边，时刻提醒工人在修缮时不要破坏爬山虎的根茎。

郎园Vintage园区内，爬墙虎爬满了整面红砖墙。新京报记者 周思雅 摄

其次便是建筑本身。赵春燕说，在客户入驻园区后，园区有统一的标准，规定所有客户改造房屋方案通过的前提是不能破坏工业遗存的部分。

宋秀平印象最深的是郎园Vintage内虞社演艺空间和良阅书房的改造。这是首创郎园自己持有的一部分空间，在没有改造之前，虞社原本是一个大车间。这也是厂区最老的一栋房子，1000多平米的空间没有任何结构阻隔，十分开敞，已经有六十多年历史。而良阅书房所在的空间是这个车间的配房，体积矮小，有一处露天的空间栽种着两棵老树。

在给建筑做了结构检测后，这座厂房从承重的角度来说已经不具备使用的条件，“成了危房。”宋秀平说，由于房屋结构的特殊性，这种房屋若是推倒重建，是最经济的一种方式。“但如果推倒了，就是一个纯新建的东西，完全丢失了原来的工业味道。”

在改造时，郎园团队遵循着旧厂房的面貌，保留了所有红砖墙。在虞社所在空间的搭建上，只重建了不符合安全要求的屋顶，仍延续了原先的坡屋顶，同时完整地保留了工厂的四面旧墙皮。整个空间被设计成了黑色的演艺空间，“简洁，演出的声场也很好。”

在良阅书房的设计上，则保留了旧厂房原先的老树和旧墙皮，在外围将建筑做成了一个玻璃盒子样式。“虽然改头换面，但是能让它有一个脉络，让大家看到它曾经的样子。”宋秀平说。

宋秀平记得，2018年，郎园Vintage举办了一次万东寻根之旅，邀请万东医疗设备厂旧时的员工来参观。报名的人都是万东医疗设备厂的老员工，他们中大多数人已六七十岁，最老的甚至90多岁，坐着轮椅来到了活动现场。他们纷纷感慨，儿时长大的厂房竟被如此完整地保留了下来。“他们同时也在感怀，感叹一个老工厂能变成这么多年轻人待的地方。看到的很多新的事物让他们觉得，时代在变化，这个城市在发展。”

“当时的感触是，建筑真的能承载很好的时代记忆。当一座建筑物身上承载了很多人的情感时，它就不再是冷冰冰的了。”宋秀平说。

激活废旧厂房

要盘活这样一个从废旧厂房里生长出来的文创园区并非易事。郎园Vintage的园区体量并不大，只有两万九千平米，而在有限的空间下，赵春燕和团队成员开始思考：如何能做出园区的文化多样性。

赵春燕记得，最开始起步时，郎园团队利用园区的自持空间，每周五定期举办电影自习室的活动。起初，文化内容只面向园区内部。“最开始的想法挺朴素，觉得我们有这么多文化企业在里头，至少应该做点活动，让园区的氛围感和企业的行业属性相似。”

但电影自习室刚开始常态化举办时，经常遭遇冷清。“人最少的一次，全场只来了两人。”坚持了半年后，活动才渐渐有了名气。

从2015年开始，郎园开始越来越多地举办面向公众的文化内容活动，戏剧、音乐演出、电影、图书市集、文化沙龙，借助园区的微信公众号，活动有了对外传播的渠道。“所有文化内容的产品线慢慢都开始拉动了，成了一种公共文化内容。甚至有人从香港专门飞到北京，只为了在郎园看一场昆曲表演。”赵春燕说。

2023年3月31日至4月2日，由首创郎园、新京报书评周刊共同主办的2023北京图书市集·春季场在郎园Vintage园区成功举办。来自全国超过200家出版社、文化机构、文创品牌、咖啡品牌等共同参与了本次市集，共组成了303个摊位。三天以来，全部摊主的总流水超过了800万，其中出版类摊主总流水超过500万。

4月2日，郎园Vintage内，人们正在2023北京图书市集上挑选图书。新京报记者 周思雅 摄

久而久之，文化内容逐渐IP化，文化内容衍生成了文化产品。“像电影晚自习，讲解音乐会，郎园大师课，郎园图书市集，这些内容慢慢都实现了盈利。”

2017年，时任北京市委书记蔡奇来到郎园视察，指出首创集团作为市属国企要服务全国文化中心建设。自此，首创集团创立了文创产业板块，打开了文创品牌运营的发展路径。

自此，郎园Vintage的经验开始在北京乃至全国输出，先是石景山、朝阳东坝，然后出京，沿着京杭大运河先到了杭州，之后是厦门、乌镇、上海。赵春燕觉得，每做一个新的园区，并不是简单地复制经验。“要想让文创项目发展得好，项目一定要和所在的区域高度融合，而不是简单地复制一个模式。”

郎园Station的经验便是如此。郎园Station的项目位于东北五环内，前身为北京纺织仓库。和郎园Vintage身处CBD中心区的地理位置不同，郎园Station的项目位置不算太偏远，但交通极为不便。为了验证郎园的运营模式，2019年，首创郎园与土地产权方合作，开始了北京纺织仓库的转型之路。

过去，这里仓储纺织品等国家战略物资，除了一条穿厂而过的铁路，能通往这片纺织仓库的只有工人上下班骑行的羊肠小道。

而偏偏是这样一块没有公共交通的地，赵春燕将郎园Station的项目定位为国际潮流文化消费地标。在她看来，郎园Station虽没有公共交通，但地理位置靠近第四使馆区，离798艺术区和望京片区也并不远，周边还有将府公园天然的休闲环境。同时，2017年前后，消费的模型也在发生变化，“线下的功能是展示和社交。如果意识到这一点，就不再纠结交通了。”

宋秀平记得，为了测试郎园Station文化消费定位的可行度，2019年5月份，郎园Station做了第一届“舌尖上的一带一路”美食嘉年华活动，作为亚洲美食节、第二届“一带一路”峰会期间朝阳区的分会场。在短短三天内，郎园Station的园区迎来了2万多人。“也验证了我们的定位是对的：即使周边没有市政路，当大家对这个内容感兴趣，依然会愿意来。”

为了让土地持有者信任郎园改造园区的决心，首创郎园团队又在郎园Station园区内对自己租赁的房产进行改造，投入了改造款7000万。之后一边招商，一边运营，把南边不到2000平米、散落的小空间让渡了三年使用权，做成了设计师聚落，挑选了一批设计师入驻到园区，免三年租金。“用设计师聚落的方式，给这个项目定了个调性。”

在短短几年内，郎园Station成功吸引了13亿的社会资本进入园区内投资，成为北京市首批新消费品牌孵化基地。

老旧厂房与城市更新

郎园的发展轨迹背后，是北京城市更新的大背景。2021年，我国“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，要加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

根据国家发改委的定义，城市更新行动是指对旧城区内功能偏离需求、利用效率低下、环境品质不高的存量片区进行功能性改造，其中老旧厂区改造重在通过转换建设用地用途、转变空间功能等方式，将“工业锈带”改造为新型产业空间或文化旅游场地等。

而在将废旧厂房改造成文创园区上，北京市的政策走在了全国城市的前列。2007年，北京市就曾发布《保护利用工业资源发展文化创意产业指导意见》。该意见指出，城区遗留下的工业厂房多数地理位置优越，同时具有建筑风格独特、造型各异、工业文明气息浓郁的特点，仍具有很高的使用价值，因而对文化创意产业的投资者具有很强的吸引力，为文化创意产业的集聚提供了有利条件。

郎园Station保留了纺织仓库的主体建筑，仅在窗户及门面上做了改装。新京报记者 周思雅 摄

赵春燕说，旧房改造的路线明确了，但落到实际中，土地性质和土地用途之间的矛盾，却一直制约着文创园的发展。

说起最早期利用老旧厂房发展文创园遇到的困难时，她介绍，在工业厂房的改造过程中，土地性质仍是工业厂房，改造项目的使用用途却五花八门。旧改涉及土地问题、规划问题、产权问题，由于是工业厂房，所有的规划都需要按照工业厂房的要求。“演艺空间要办演出证，餐饮要办营业执照和卫生许可证，消防部门要做消防验收。要调动的部门和法规太多，各自管的依据也不同。”

赵春燕表示，彼时，针对房地产的开发全国都有明确的开发管理体系，而针对旧厂房改造的城市更新配套措施却仍是缺失的。

“政府和我们一样，过去十年，都在摸索城市更新怎么规范化管理的道路。”赵春燕说。

而旧改的配套措施在2017年底迎来了转机。2017年12月31日，北京市人民政府公布了53号文《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，这是国内第一份明确使用“老旧厂房”一词的政府文件，也第一次在政策上允许利用老旧厂房改建文化馆、图书馆、博物馆等非营利性公共文化设施的，可采取依法依规划拨方式办理相关用地手续；对利用老旧厂房发展文化产业项目的，按规定实行5年内可按原用途、原产权关系、原土地权利类型使用土地的过渡期政策。该文件同时提出，鼓励社会资本参与老旧厂房保护利用，高度重视老旧厂房的工业遗产价值，推动达到一定规模和符合建筑标准的老旧厂房资源向文化创意产业园区转型。

“53号文是里程碑的一个文件，是城市更新立法的前奏。大家真正开始意识到老旧厂房是工业遗产和文化富矿，在政策出台和官方舆论引导下，市场信心也越来越足。”宋秀平说。

赵春燕坦言，没有北京市各级政府的支持，郎园的发展寸步难行。“政府跟我们企业一块摸索了十几年。大家都知道旧改的方向是对的，但是从制度和流程上来说，短期内要突破很难。所以政府允许先做一些示范性的项目，允许文创园区自然生长，达到一定规模后，再通过立法规范文创园区的管理。”

包容下的文创之城

2022年11月，北京市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》，城市更新正式立法。该《条例》从今年3月1日起实施，也是首个将城市更新提升到立法层面的政策性文件。

民盟北京市委城建更新委副主任、雅颂城脉董事长秦刚认为，北京发布的城市更新条例是城市发展方式的一次全面转变。“这意味着，在城市里已经不能大拆大建了。”而该条例对于文化产业的发展而言，对市场经济活动给予了较高的容忍度，能够释放出更多产业空间和城市公共文化空间，激活民营企业参与到文化产业的发展中，进一步促进北京发展高质量文化创意产业。

“中国很多城市都有大量的工业厂房，面临着城市更新下的去留问题。政府一直在探索一条路子。而现在的办法就是，通过创造性的改造把它们重新利用起来，让它变成新的产业空间。”

北京文化产业发展研究院首席专家、北京市文化创意产业促进中心原主任梅松记得，2000年前后，北京在发展798艺术区时就曾面临土地使用功能去向的争议。有的部门建议把老工厂推倒，开发房地产。但当时大部分专家的意见是，北京不缺房地产用地，北京缺艺术空间和艺术人才。“最后北京市委领导做出决定：北京宁可少一块房地产用地，也要保留艺术园区。”

近些年，北京也生长出越来越多个性化的文创园区。梅松举例，西店记忆的场区有6条干线铁路纵横交错，火车经过，一般人觉得吵闹，但影视产业的人喜爱节奏感，按照好莱坞摄影棚的风格改造后，成了园区独有的特色。莱锦创意产业园前身为北京第二棉纺织厂，保留下了棉纺织厂独有的锯齿式的斜坡房顶。郎园Park的定位也和周边的社区相结合，主打社区文化中心。

一条废旧铁路穿过郎园Station两端。新京报记者 周思雅 摄

梅松觉得，北京在文化产业上的发展一直走在全国前沿。而北京这座“文创之城”背后的内核是包容，因为有包容，让不同创意和不同个性的园区存在。

“什么人都在这可以找到自己的位置，想干自己能干的事。而这种包容性的人才政策，就形成人才集聚效应，创造力奔涌而出。”梅松说。

赵春燕认为，在运营文创园区的过程中，“人”是最主要的，而郎园在运营文创园时的核心，便是运营人的情感。“北京是个超大城市，但越是大城市，情感联结越容易散落。而大家更会珍惜这样有温度有情感的氛围。”

秦刚认为，北京是全国文化中心，也是教育中心和学术中心，有着最好的文化资源。而北京文化产业未来的发展应该思考如何进一步将北京的文化资源转化为文化创造力和文化生产力，让新时代北京的发展找到更多原生动力。“要产生一批有世界影响的艺术家和文化大家，需要有更高的文化包容性和开放度。”“如果做得好，北京在未来全球的城市发展方式转变中也能走在前面。”秦刚说。

（应受访者要求，秦玉珠为化名）

新京报记者 周思雅 编辑 陈晓舒 校对 李立军