三四月份房企化债加速，债权人小组支持迈出关键一步

刚刚过去的3月份和已经到来的4月份，出险房企化债加速。除了曾经的两大龙头房企中国恒大、融创中国在3月下旬相继抛出境外债重组方案外，正荣地产、旭辉控股也披露了债务化解的最新进展。4月3日，世茂集团发布公告称，已将重组方案的草案发送予美元债债权人小组及协调委员会的顾问。

业内人士表示，随着楼市复苏，企业解决债务问题有了更好的市场基础，有助于部分化债条款的达成。

3月以来，已经有中国恒大、融创中国、世茂集团等多家房企发布了化债进展或方案。资料图片

多家房企披露化债进展、方案

3月22日深夜，中国恒大披露了一份长达201页的化债公告，堪称重磅炸弹。纵观这份方案的主要内容是，恒大将发行新的债券对原债券进行置换，新债券年限4年至12年、年息2%至7.5%，前三年不付息，第四年初开始付息、付本金的0.5%。

继中国恒大之后，曾经同为行业TOP4之一的融创中国，也扔出另一枚重磅炸弹。融创董事会主席孙宏斌在3月29日晚以音频直播的方式，向全球投资者介绍了化债方案，并反思了公司战略。融创中国的方案是，将债权人合计10亿美元的现有债权，转换为同等金额的9年期可转换债券，同时进行“债转股”。

除了这两大房企外，3月10日，旭辉控股公布了境外债务重组方案的初步指示性关键条款，包括不削减本金、部分债权可债转股、债务延长期不超过7年、“实物现金”付息、同意费以及仍在制定阶段的增信。3月14日，正荣地产披露了境外整体债务管理的初步建议方案，暂定条款中将或不包括任何本金的削减，以及可能分期摊还现有债务的本金及其任何应计且未付利息。

龙光集团的相关负责人也表示，在3月初已向部分持有人发送了重组草案，其中包含了针对所有六个离岸债权人组别的摊销条款，部分债权人组别将获得债转股的选择权，但未提及具体潜在条款，预计在4月底或5月初确定境外债重组方案的最终条款。

进入4月份，房企的化债动作持续。4月3日，世茂集团发布公告称，公司已将重组方案的草案发送予美元债债权人小组及协调委员会的顾问。各 方正持续努力缩窄现时重组方案项下各项经济条款的分歧。

同一天，房地产交易服务商易居集团也宣布，将推出境外债重组计划，主要包括现金支付、以股抵债两部分内容，该重组计划协议已获得主要债务人阿里巴巴集团签署支持。

在业内人士看来，部分出险房企选择在3月、4月份这个时机披露化债进展，无疑是增强了投资者信心。

易居研究院研究总监严跃进认为，经过漫长的等待，在时间上，房企化债方案也应该要出炉了。同时，随着楼市复苏，企业解决债务问题有了更好的市场基础，有助于部分化债条款的达成。此外，部分房企通过披露化债进展，也给市场以信号，有助于问题的解决，带动销售的恢复，更好地促进企业自身的发展。

资产担保、出售等提供债务重组增信

纵观各大房企的方案，债务展期、债转股、资产增信等成为主要条款。

中国恒大的债务展期方面，期限为4年至12年、年息2%至7.5%，前三年不付息，第四年初开始付息、付本金的0.5%。在债转股方面，由5笔与恒大物业、恒大新能源汽车或该公司上市股票挂钩的股权挂钩票据构成的组合，挂钩方式包括由其担保、挂钩、可强制交换或可强制转换对应股票（按所适用的）。

融创中国的新债期限为2年至9年，在债转股方面，其为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券等，可以全部或部分转成融创中国普通股，同时，债权人也可选择将现有债权转换为现有融创服务投资持有的融创服务股权。

此外，为了积极化债，一些房企也以旗下资产担保、出售等提供增信支持。比如，中国恒大的境外债重组方案以恒大物业、恒大新能源汽车的部分股票作抵押担保。

再如融创中国，其财务顾问华利安中国区重组业务联席主管严旦旻表示，新票据、强制可转债都将享有处置资产的收益权增信机制，该机制包括一系列优质的资产，涉及境内的自持物业、万达商管的股权、自如股权及融创服务股权。

世茂集团也表示，香港东涌酒店可能构成境外债务重组增信措施资产包的一部分。此前境外债完成重组的富力，为成功获得债务展期，以伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾两处海外资产出售产生的现金流作为增信。

优质资产为房企的债务重组获得通过提供了增信支持。在业内人士看来，目前，中国恒大和融创中国债务重组迈出的最关键一步是，获得了债权人小组的支持，其中融创中国债权人小组债权占现有债务未偿还本金总额超30%，而中国恒大的债权人特别小组，分别持有现有恒大中国和现有景程票据的未偿还本金总额超过20%及35%，这为接下来拿到更多的赞成票奠定了基础。

后续化债工作仍面临诸多挑战

对于出险房企来说，经过漫长的博弈，披露重组方案并获得部分债权人的支持，化债工作算是迈出了重要一步。如果能够实现整体债务的成功重组，将有利于减少其在一定时期内的偿债压力，将更多精力转向经营的恢复。

不过，整体债务重组最终能否成功也存在着诸多挑战。在业内人士看来，重组方案的制定与谈判并不简单，需要经过多轮的沟通、协商与修改。例如，世茂集团在公告中表示，过去数月中，公司积极推进境外重组工作，与各类债权人及其各自的顾问进行对话。各 方正在努力缩窄重组方案中对各项条款的分歧。世茂方面也正在与协调委员会落实一份不具有法律约束力的支持函，以表达他们对推进和实施重组的支持。世茂集团认为，这将为进一步谈判详细的重组条款奠定良好的基础。

此外，严跃进表示，要防范中间出现不确定的因素，诸如二季度销售出现下滑，一些房企出现新的债务问题等，这都将不利于重组方案的最终落地。

克而瑞认为，虽然一季度中国房地产市场止跌回升、市场供求和企业销售同比、环比齐增，但部分弱二三线城市成交环比转降，需求已现阶段性瓶颈。市场热度和增长动能在二三季度能否得到延续，主要还是取决于行业预期和信心的修复情况。

业内人士表示，对于出险房企来说，抓住市场回暖的窗口期，积极销售去化，对于推动债务重组工作至关重要。而市场走势的不确定性，对于后续的化债工作，也带来一定的挑战。

值得关注的是，对于出险房企来说，债务重组在降杠杆、赢得喘息时间时，企业最终能否“复活”还要依靠销售回款，恢复自我“造血”的能力。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 赵琳