政府主导、门槛放宽、模式迭代 今年多地旧改进程显著加速

受城市更新政策调整、房地产调控与房企流动性危机等多因素影响，2022年，全国各地城市更新进程缓慢。不过，时至2023年，多地旧改提速向前。

值得关注的是，为何今年以来，各地尤其是一二线热点城市旧改提速，这一改变背后的原因是什么？现时的“旧改”模式，与之前相比有何不同？

多地加大推进力度，旧改进程提速

2022年以来，多地陆续加强对城市更新的推进力度。

广东旧改起步早，也是房企“旧改”布局最多的区域。今年2月1日，广东省政府常务会议上强调，要推动城市更新，深入推进“三旧”改造，下大力气抓好广州、深圳等市城中村改造，积极支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场平稳发展。在此背景下，广州、深圳、佛山等以各种形式先后披露新一轮城市更新计划。

深圳方面，2023年深圳市政府工作报告指出，要完成100个以上老旧小区改造，并启动首批40个城中村统筹规划和整治提升试点。来自广东合一城市更新研究院统计显示，截至2023年3月5日，深圳今年已有13个城市更新项目进行计划草案公示（含补充及修改等公示），同比增长3倍多；同时，已有18个城市更新项目进行计划公告（含补充及修改等公告），同比增长2倍多。从数据层面可见，今年城市更新进程相比去年明显加速。

值得一提的是，目前深圳旧改模式主要为城市更新和土地整备利益统筹等模式。截至2022年12月31日，从项目规模上看，土地整备利益统筹已赶超城市更新，并整体呈现大项目、大统筹连片改造模式的趋势。根据合一城市更新研究院发布的《2023年度深圳城市更新和土地整备白皮书》，2022年，深圳新增拆除重建类计划公告项目26个，拆除规模249.1公顷；新增土地整备利益统筹计划立项31个，整备实施规模1835.2公顷。对比分析来看，土地整备利益统筹项目呈现弯道超车城市更新之势，其规模是城市更新的7.37倍，大片区大统筹仍是主流趋势。

广州方面也不例外。2月22日，广州市推动城市更新提速增效工作动员会暨第一批城中村改造项目集中开工活动启动，广州市政府与各区政府签订2023年广州市城市更新工作责任书，市区两级将统筹共同推进城市更新项目建设。

据悉，今年广州市政府工作报告明确提出：2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。城中村改造是今年广州城市更新的重头戏，其中，计划推进的127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。具体做法上，将充分借鉴上海、杭州等地经验，结合广州实际情况，今年将落实国企做地，高效推进土地收储工作。

今年广州城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。图为广州典型城中村“沥滘村”。图/IC photo

除广东之外，还有多地也于近期公布了今年城市更新计划。比如1月份，上海市政府工作报告中指出，进一步改善市民居住条件，实施城市更新行动，全面推进“两旧一村”改造，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、28万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目，完成既有多层住宅加装电梯3000台。

据明源地产研究院统计，今年全国多个省、市的老旧小区改造计划，无论在改造规模和改造力度上都超过了2022年。比如广西今年计划实施改造1807个城镇老旧小区，这一数据较去年提升了36.7%；沈阳今年计划改造老旧小区1251个，较去年翻了2倍。

参与门槛放宽，政府主导加快旧改进度

值得一提的是，自去年下半年以来，华夏幸福、奥园、恒大、佳兆业、时代中国、雅居乐、宝能、花样年等此前在“旧改”市场多有涉足的房企，纷纷传出退出、减持旧改项目，或引入合作方共同开发等消息，比如宝能退出黄埔枫下村旧改、龙湖退出黄埔永岗北社区旧改、时代中国退出黄埔横迳村和重岗村旧改、奥园退出黄埔知识城旺田村和新村旧改。而接手上述旧改项目的企业则是当地的国企或城投公司。

“早些年，曾有不少房企因旧改获得长期持续的高回报率，但从近年来看，旧改对房企现金流形成极大冲击，甚至不得不通过转让其他项目等方式来苦苦支撑。”58安居客研究院院长张波如是说。

那么，为何今年以来，各地尤其是一二线热点城市旧改明显提速，这一改变背后的原因是什么？

对此，张波分析指出，经济建设尤其是GDP目标的达成，需要房地产行业发挥作用，“旧改”本身就孕育着房地产供需两方面的机会点：一方面，通过旧城改造可以形成大量的规整土地，并且由于具备较好的区位优势，也可以吸引更多的房企来参与，并由此增加大量的优质房源供给。另一方面，旧城改造也可以推动原住民的居住需求提升，无论是原拆原回，还是更新改造，都会产生大量的购房需求。

除此之外，各地旧改提速，与当地政策层面加大扶持力度有关。以广州为例，今年1月，广州市住房和城乡建设局发布关于印发广州市旧村改造合作企业引入及退出指引的通知，对旧村改造政策进行调整。

明源地产研究院分析指出，该政策的调整主要包括：一是放宽合作企业的开发能力及总资产要求，二级资质的企业即可参与，资产核验范围调整为企业本身兼全资子公司；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不得低于200亿，而此前要求为不低于300亿。二是产业导入不再分圈层设置准入要求，取消按产业圈层严格导入产业的要求，同时，产业引入要求由“准入条件”调整为“择优条件”。三是设置企业退出的处理流程和措施，放宽对合作企业转让股权的限制，并细化合作企业退出情形及具体程序。

“不难发现，这些政策降低企业参与城市更新的准入门槛，也给参与企业提供了有力的政策支持，尤其是退出机制的明确，更是减少了参与企业的后顾之忧。这不仅让企业有更多机会参与，也有利于激活企业的参与意愿。一些过去没资质参与的地方国企，现在也能拿到入场券。”明源地产研究院分析称。

在分析“旧改”加速的原因时，合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，首先，市场经过深度盘整逐渐有所恢复，且土地稀缺，存量市场盘活是必然选择；其次，房地产市场在一定程度上有所回暖，有助于增强市场信心；此外，实施城市更新行动仍是国家支持的大方向，随着配套政策不断完善，一定程度上增强了业界信心，加快了城市更新项目进程。

在此背景下，张波指出，由于房企普遍资金紧张，一二级联动模式会有所减少，因此，预计会有更多城市采用政府主导的方式加快旧改进度，以解决旧改通常存在的周期长、前期资金压力大的问题。

“留改拆”模式迭代进化，房企参与方式更多元

值得一提的是，相比之前，现时的“旧改”概念较之前有所变化。明源不动产研究院首席研究员艾振强将其概括为：过去是“拆改留”，大拆大建为主；现在是“留改拆”，大拆大建为辅。

2021年8月底，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中明确规定，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造；倡导利用存量资源，鼓励对既有建筑保留修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适用性和节能水平。

除此之外，政策明确不沿用过度房地产化的开发建设方式，“大拆大建，急功近利”，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

在此背景下，各地“旧改”的思路、模式发生了很大变化，旧改逐渐向微改造、局部改造等改建类模式靠近，公益性特征愈加明显。随之，以往单纯的旧改已逐步过时，投资模式亦发生迭代和进化。

国家高端智库研究员宋丁表示，目前整个城市发展以及旧改进程中，越来越倾向于“新加坡模式”，即加大保障性住房建设力度，将保障性住房指标逐步纳入旧改项目中，比如落实租赁房、共有产权住房等，加大公益属性。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示，政策“反对大拆大建”后，“旧改”开始回归公共利益属性，强调公共配套补短板，片区修复、片区功能恢复和活化，具体涉及包括水电路气等必要基础设施在内的老旧小区改造、历史文化建筑的保护、学校及医疗配套补短板等方面，突出强调对整个片区的综合改造，而不再是某个项目的房地产化。

“目前的旧改已由追求单纯的数量规模货值，转向高质量发展和精细化运营，与此同时，更加重视历史文化遗产保护活化、注重产业升级等。”罗宇说。

在此背景下，对于房企而言，也需适应新的要求，“这些变化意味着业界投资发展战略正在发生重大变化，不仅投资逻辑需要转变，商业模式也需要转型升级，并要不断提升项目的操盘实施能力。”罗宇分析称。

展望前景，张波指出，房企未来参与城市更新的方式也将会多元化，原有的滚动开发长周期模式还将存在，但会有更多企业选择承接代建、基金运作、模式输入等方式轻量化参与合作，“总体来看，今年依然是旧改的大年，旧改本身的推进也会对房地产市场和当地城市建设起到更多积极作用。”

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆