房企年报透视｜房企向未来：拥抱新发展模式，寻求新增长曲线

随着年报季的结束，2022年房企的“成绩单”出炉，有的令人唏嘘不已，有的独领风骚。对于各大房企来说，这些明晃晃的财务数据背后透露的不仅仅是过去一年的发展现状，还暗含着反思与成长，以及对于未来的预期。

那么，地产开发主业还有未来吗？代建、保租房、物业服务……房企的第二增长曲线在哪里？在新发展模式下，房企又该如何抓住机会点？

悲观中的谨慎乐观

过去的2022年，房地产开发投资增速从2021年的4.4%下降到了-10%；千亿房企数量更是腰斩，从巅峰时期的40余家跌至20家；出险房企持续增多，停贷风波下“保交楼”成为“硬任务”。

对于地产人来说，如果2022年的财务数据以及发展现状让人感觉悲观，那么2023年的初步感知是“春天来了”。房地产政策的持续宽松、楼市成交的复苏、出险房企债务重组动作的再进一步，都让行业向好发展，让地产人窥探到一线阳光。

据克而瑞统计数据显示，今年1-4月份，百强房企实现销售操盘金额约2.05万亿元，在同比增幅方面，相比一季度转正之后，增幅也进一步提升至9.7%。

对于后续市场的走势，在业绩发布会上，各大房企掌舵者或高管也表达了谨慎乐观的看法。万科董事会主席郁亮表示，2022年行业形势的严峻性远远超出了年初的预计，但未来的新房需求“上有天花板，下有保底线”，在外部环境没有突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

碧桂园执行董事及总裁莫斌认为，房地产仍是国民经济的支柱产业，预计未来5-10年，年均住房的增量需求将稳定在10亿平方米左右。城镇化率的增速虽然放缓，但仍有较大的增长空间。改善性需求将是未来的最大需求。

中国海外发展董事局主席颜建国对房地产市场企稳回升充满信心，“当前市场仍处于房地产上下半场的转折期，虽然还存在一些不确定性，但我们对总体市场有信心。总之，房地产仍然是一个大行业、好行业。”

新的一年，挑战和风险仍无处不在，但是宽松政策，尤其是对改善性住房需求的持续支持，也会给房企在地产开发主业方面带来机会。

“新行业周期应积极把握新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会。”保利发展董事长刘平如是说。

寻求第二增长曲线

虽然在年报中，地产开发主业数据略显惨淡，但是多元业务熬过寒冬，呈现出一片新气象。

在经过多年沉淀后，万科的经营服务业务终于走过“交学费”阶段。郁亮在2022年业绩发布会上表示，今年，经营服务业务收入还会有两位数的增长，利润开始有正向的贡献。与开发业务不同，经营服务业务是“滚雪球”业务，做存量生意，靠的是复合增长力量，是永续生意，给一定的时间，一定会对收入、利润有重大影响。

与此同时，龙湖集团新的掌舵人陈序平也在开创企业的利润增长曲线。陈序平透露，未来5年，龙湖集团将大力发展非地产开发业务，将非地产开发业务利润占比提升50%以上。

据悉，2022年，陈序平对龙湖的业务模式进行了重构，变成一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，后面四个赛道分别是商场、长租公寓、物业管理和代建业务。

此外，刚刚“换帅”的碧桂园经营策略也在发生变化，董事会主席杨惠妍表示，目前碧桂园的工作重心是科技建造、代管代建轻资产这两个新兴业务。据悉，碧桂园将坚持“一体两翼”的布局，即房地产是主体，两翼分别为轻资产发展的代管代建和科技建造，后者也将成为其未来增长的第二曲线。

华侨城则提出了“一体两翼三功能”房地产业务发展新模式，即以地产开发为主体，依托“两翼”文旅和商业、酒店、物管、会展等相关泛地产业务，最终实现“投资、运营、服务”的多元化功能。

地产开发高周转模式神话已经破灭，发展模式与底层逻辑正在发生改变，用多元化经营抵消销售收入的周期波动，探索第二增长曲线，寻找行业的新动能，改善当前的盈利水平，这已经成为行业共识。

不过，在58安居客房产研究院院长张波看来，无论是地产开发，还是多元业务，房企都应该从以往更多追求规模化角度，转向更加高质量的发展，盈利的稳定性、发展的安全性要放在第一位，再去考量如何更好地布局第二曲线。

探索新发展模式

新的发展模式自去年以来，在各大中央、部委会议中被频繁提及，在今年的年报季，也是热议的焦点。

诸如业绩会上，华润置地执行董事、董事会主席李欣表示，房地产行业经历了三年调整，已经发生深度改变，房地产的长效机制正在构建，新旧模式的转变正在逐步形成，更为考验企业的战略定力。

中指研究院企业研究总监刘水认为，经历本轮市场周期调整，房地产行业告别“高周转、高负债、高杠杆”模式，叠加新房市场总量触顶下行，房企将向新发展模式平稳过渡，实现高质量的发展。

未来房企转型发展的方向就是探索新的发展模式，这已成为业内的共识。对于新发展模式，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，至少要有这三个特征：创新的发展模式、高质量的发展模式、可持续的发展模式。

在国海证券首席经济学家夏磊看来，新发展模式“新”在三个方面，其中，“新”在房地产继续保持国民经济支柱产业地位的内涵扩充，不止地产开发，还有存量改造、中介服务、物业管理以及养老、托幼、教育等基于住宅而衍生的生活服务。对于房企这个市场主体来说，“新”在于由追求速度转向注重品质，“三高”模式走向终结，利润将主要来源于提升产品和服务品质获取溢价。

那么，房企如何拥抱新的发展模式？如何乘风破浪？在业内人士看来，房企要改变过去大开大合的野蛮开发模式，更加注重质量与效益，注重安全与风险。同时，在保租房、物业增值服务等领域，寻找新的增长机会。“穿越周期，靠的是经营质量。”

刘水表示，地产开发业务赛道弯道超车机会减少，头部企业地位稳固，未来或将形成金字塔形行业格局。其中，央企、国企仍将是重资产开发生力军，市场份额保持在较高水平。同时，专业化分工是大趋势，细分领域专业企业增多。少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业，多数企业需专注于个别优势领域，细分行业或将产生龙头企业。

新京报2023年5月8日产经周刊《年报里的房企 透视未来》。

新京报记者 段文平 袁秀丽

编辑 武新 校对 杨许丽