北京房圈大消息！顶级富豪，都被割了……

万柳书院，暴雷了。

今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

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富人被精准收割？

最惨的可能还是债主

“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

中国信达，将会赔了夫人又折兵？

2

地产界的“劳斯莱斯”

成了“老赖”

这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75%。

作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9%，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

3

中赫被北京国安坑了？

中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64%股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36%股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

这与入主北京国安的时间完全吻合。

然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？