近1.2亿美元债违约 合景泰富启动境外债务重组能否渡过难关？

5月14日晚间，合景泰富发布公告称，集团2024年1月票据本金金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期（即2023年5月14日，下同）到期及应付。截至当天，合景泰富尚未支付该部分本金及其利息1.19亿美元，构成违约事件，公司将对境外债务进行全面重组。

针对该事件，据合景泰富内部人士透露，目前公司经营和运营一切正常，近期的债务安排对上市公司的影响不大。

合景泰富成为又一家债务违约的房企。图/IC photo

一笔美元债违约，启动境外债务重组

在一笔2024年到期的优先票据的强制赎回日，合景泰富未能按期予以兑付，由此构成违约事件，合景泰富最终选择对境外债务进行全面重组。公告显示，该笔2024年到期的6厘优先票据发行于2022年9月，发行规模约7.95亿美元，是由2022年9月到期的两笔票据交换要约而来。

据悉，截至5月14日，合景泰富尚未就该部分本金及其利息作出赎回付款约1.19亿美元。根据2024年1月票据的条款，未能于强制赎回日期支付该部分本金将构成违约事件，因此，未能于强制赎回日期后30日宽限期届满时支付有关利息。

对此，合景泰富在其公告内表示，鉴于目前的挑战，应为其所有持份者的利益实时探寻目前境外债务状况的全面解决方案，以确保集团可持续经营。合景泰富现正与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估集团的资本架构、流动资金及探寻所有可行的解决方案，以缓解当前的流动资金问题，并尽快为所有持份者达成最佳的解决方案。此外，合景已委聘盛德律师事务所作为其法律顾问以提供支持，为制定当前境外债务状况的全面解决方案作准备。

此外，公告称，合景泰富期待与境外债权人接洽及合作，并呼吁给予耐心、理解及支持，一起与公司寻求境外债务的全面解决方案，共同解决整体行业面对的问题。公司将与债权人保持积极沟通，并将于切实可行情况下尽快就任何重大进展向市场提供最新资料。

针对该事件，合景泰富内部人士透露，目前公司经营和运营一切正常，近期的债务安排对上市公司的影响不大。

对于此次主动寻求境外债务全面解决方案的原因，合景泰富在其公告中表示，自2021年下半年以来，我国房地产行业面对前所未有的挑战，受负面信贷事件及行业融资渠道受限等影响，包括集团在内的民营开发商面对更大的流动资金压力。整体行业困境使购房者信心减弱，影响房地产销售需求；市况变动令我国众多房地产开发商的经营及融资现金流减少。

“集团一直依赖其内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务。根据地方政府政策的规定，集团绝大部分现金均存入指定银行账户进行严格预售现金托管，以确保在建物业竣工。尽管已作出最大努力，但集团可用于支付境外债务的资金仍持续受压。”合景泰富如是称。

销售去化不力，影响现金流和持续融资能力

值得一提的是，在此次违约事件之前，面对行业波动，合景泰富积极采取措施管理其债务。公告显示，截至2022年12月31日，合景泰富全年共兑付包括境内债券、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）及ABS（资产支持证券）本金合计75.44亿元，境外美元债券3.63亿美元，以及12.84亿港元银团贷款，合计人民币约113亿元。

与许多面临债务压力的房企相同，合景泰富也在积极通过资产出售的方式补充现金流。2022年7月份，合景泰富向龙湖集团全资附属公司转让了香港“尚‧珒溋”项目50％的股权及股东贷款，作价13亿港元，录得税后利润约4.9亿港元。在此基础上，今年5月12日，合景泰富发布公告称，将上海兆景旗下项目及上海锦怡旗下项目出售予中国平安，总代价合计约7.5亿元。关于此番出售，合景泰富在其公告内表示，为改善流动资金以满足集团的财务需要，一直积极按符合公司及股东整体最佳利益之条款，就资产物色潜在买家；而出售事项一经落实，将可让集团变现目标公司价值及改善集团流动资金。

受到市场环境变化影响，其2022年全年合景泰富业绩表现较平淡。年报显示，2022年，合景泰富预售额合计508.6亿元，预售面积为256.7万平方米；录得营业收入为134.53亿元，较2021年约238.45亿元减少43.6%。对此，合景泰富表示，减少主要是由于疫情持久，导致施工进度延误，物业交付时间表因此而延迟；同时，多个城市为应对疫情而实施的封锁措施也对集团来自物业投资及酒店营运的收入造成负面影响，而房地产市场也于年内转差，削弱了物业买家的信心。

截至2022年末，合景泰富录得亏损约98.42亿元。与此同时，合景泰富有息债务的即期部分约222.45亿元，而现金及现金等价物为33.56亿元，债务偿付压力较大。

时至今年，在商品房销售去化方面，合景泰富的表现并不算理想。公告显示，今年前4个月，合景泰富连同其附属公司、合营企业、联营公司的预售额为149.62亿元，同比减少约14%。不过，由于疫情结束后消费复苏，带动合景泰富旗下商办市场复苏明显。对此，合景泰富方面称，伴随消费需求升级，商业运营服务市场将迎来更大发展空间，商业地产业务将成为部分房企业务发展的“第二增长曲线”。

对于合景泰富当前面临的局面，中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，“由于当前楼市回暖乏力，高负债的合景泰富去化不力，影响了现金流和持续融资能力，致使短期流动性无法覆盖已被延期过但又再次到期债务所致。”

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，自“三道红线”等调控政策实施以后，房企的融资变得愈加艰难，由于近两年房地产市场销售下行，对于融资的依赖性增加，如果一家房企的融资通道没有开启，债务违约或是早晚的事情。从目前合景泰富的情况来看，出现债务危机的原因在于，一方面是销售情况压力较大，特别是其重仓的大湾区整体仍然较为低迷，长三角区域仅上海、杭州有点起色，其他城市也低迷；另一方面，目前合景泰富账面应该有现金流，但这些资金只能用于保交楼，不能挪用去还债。

另外，汇生国际资本总裁黄立冲指出，任何房地产公司只要债务比率（即所有的负债除以所有的资产）超过70%，在市场下行背景下，均有出现债务危机的可能性。

业内建议：争取政策面支持、加快销售回款

在柏文喜看来，合景泰富违约之后，只能被迫与债权人就债务重组问题进行协商，以化解债务违约带来的流动性压力，争取公司能够维持正常运营并加大推盘力度和加快销售回款，这也是最大限度保护债权人利益的基础，因为如果因为违约就提请对发行人进行清算，显然是既不合算也不现实。

值得一提的是，除合景泰富以外，越来越多的出险房企选择整体债务重组以进一步缓解短期偿债压力。旭辉集团、龙光集团、融创中国、华夏幸福等相继完成境内或境外债务整体重组。同时，世茂集团、花样年等多家房企还在债务重组进展过程中。

克而瑞报告指出，政策利好之下，改善了债权人对出险企业流动性修复以及市场销售回暖的预期，一定程度上也促进了房企整体债务重组方案的推进。同时，对于债权人而言，目前房地产市场短期内难以修复，相比之下，债务重组可以让出险房企获得阶段性的稳定，在一定程度上也能更好地保证债权人的利益。

不过，克而瑞发布同时指出，“债务重组完成之后，企业中长期的‘回血’自救才是关键。出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身‘造血能力’，才能真正摆脱困境。”

值得一提的是，业内人士分析指出，目前出现了一个现象，有过展期的企业，近期都没有成功发过债。同时，在销售方面，企业之间分化也比较严重，所以房企的经营性现金流入也存在一定问题。此外，中债担保增信融资的认购情况也不太理想，很难给企业雪中送炭，因此，建议企业端的支持还需要进一步落地和加大。

展望合景泰富下一步发展，宋红卫指出，如果任由事态发展，会进入债权人通过冻结资产、企业信用下降、融资更难、债务压力更大的恶性循环，“目前合景泰富可以从两个方面入手：一是争取政策面的支持，比如纾困基金、专项救助基金等，打开融资通道，恢复企业的信用；二是加快销售回款，战略性回归核心一二线城市，处置三四线城市项目，增加及优化企业自身造血能力。”

合景泰富在其公告中表示，2022年度，合景泰富已完成交付总建筑面积约80.62万平方米，预计今年房地产行业将呈现稳健复苏，逐步恢复正常营运；未来集团务求通过“强销售、降负债”的措施，不断改善资产负债状况，全面增强现金流动性，并继续采取有效措施，以提高经营效率、实施精准市场营销、控制风险及降低成本。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆