价格大跌！“大考”来了

OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITS扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22%，最近3个交易日跌幅超过9.69%。

此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

张江光大园REIT

二级市场价格继续波动

本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17%。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30%，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22%。

受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69%，今年以来跌幅7.76%。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24%，在全市场公募REITs中位居前列。

从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38%。今年以来平均跌幅5.17%。

“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

张江REIT紧急回应

扩募路上再迎接考验

5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30%的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(行情14.79 +0.34%,诊股)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”