楼市“动力”不足，杭州、南京等热点二线城市局部放松限购 能否缓解楼市下行压力？

楼市“动力”不足，热点二线城市仍在持续放松楼市调控政策。

近日有消息称，杭州市余杭区瓶窑镇及中泰街道放松限购，外地居民社保满一个月即可购房，本地户籍居民家庭落户不用满5年即可购第2套房。

对此，余杭区住建局相关人士向记者证实，近日的确对限购措施进行了优化，本次共有瓶窑镇、中泰街道、仁和街道等7个街道、镇放宽了限购，其它街道、镇限购政策暂未调整。

“本次调整是口头传达的，没有文件。在上述7个街道，本地户籍购买二套房无需落户满5年；外地户籍居民仍然只能购买一套房，并未放开第二套。此外，购房者提供的社保或纳税证明，应在近12个月内。”上述余杭区住建局人士称。

在此之前，杭州已有多个区放宽了限购。今年4月13日，杭州市整个钱塘区均已纳入差异化限购范围，外地户籍居民仅需1个月社保即可购买钱塘区新房或二手房；4月底，杭州市临平区也放宽了限购政策，外地居民同样只要1个月社保即可在该区购房。

值得关注的是，南京也于近日对限购政策做出了局部调整。

市场消息称“南京户籍居民不管在南京主城区名下有几套房，都可以新开一张产业聚集区购房证明，在产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）都能再买一套。”

对此，南京市住房保障和房产局相关人士告诉记者，上述消息基本属实，但不限于南京户口，符合缴纳社保条件的外地户口居民，只要能开出产业聚集区购房证明，就可以在产业聚集区增购一套住房。

58安居客研究院院长张波指出，杭州和南京近期对限购政策的调整，特点非常明显，即“一区一策”的局部性放松，而非全城范围的放松。

“即使是热点二线城市，市场的分化依然明显，热点区域回暖加快，非热点区域去化困难这种‘冰火两重天’格局依然存在。如果不能进行更细维度的调控，市场很难实现整体复苏，也不利于当地市场健康发展。”张波表示。

对于杭州、南京这两个热点二线城市局部放松限购，业内人士认为，应与当地房地产市场下行有较大关系。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者，从市场表现来看，4月以来，杭州、南京房地产市场情绪有所回落，4月商品住宅成交面积环比均下降。

据克而瑞数据，今年4月杭州新建商品住宅成交面积113万平方米，环比下降23%。二手房方面，据贝壳研究院监测数据，杭州4月二手房网签单量结束春节后一路攀升的走势，4月网签7636套，环比下跌幅度达29%。

南京市场的交易量，也出现了下滑。克而瑞数据显示，今年4月南京新建商品住宅成交面积65万平方米，环比下降30%。另据网上房地产数据，4月南京楼市成交新房5350套房源，环比下跌34.25%。

分析人士告诉记者，进入五月，上述两城的市场成交情况仍未明显好转。

“杭州、南京4月新房成交量均有所下降，进入5月上半月，杭州、南京成交规模相比于4月上半月继续下滑，市场调整压力增加，特别是郊区项目去化压力较大。优化限购放松政策，将有助于提升当前市场活跃度。”陈文静告诉记者。

其进一步表示，此前成都、武汉、济南等热点城市均出台放松限购政策，逐步缩小限购区域范围，对当地购房需求释放产生了积极效果。“杭州、南京此次对局部区域限购政策进行优化，有利于进一步修复当地市场预期，促进该区域刚需和改善性住房需求入市，从而巩固当前市场企稳修复态势。”

不过，陈文静认为，由于杭州、南京是局部放松限购，政策整体效果或相对温和，未来限购政策仍有优化空间，非核心区限购政策有望继续放松，同时结合人口、人才政策，对多孩家庭、老年家庭增加购房名额等仍将是支持合理购房需求的重要方向。

事实上，2023年以来，已有济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松，部分热点二线城市如杭州则多次出台政策优化限购措施。

此外，上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是核心城市政策支持的侧重点。

“热点城市今年对房地产政策的调整，将以逐步放松、渐进式放松为主。这一方面由于热点城市本身住房需求较为旺盛，政策优化力度较大或导致需求集中释放，对市场造成不稳定预期，导致房地产市场大起大落。另一方面，监管部门更加强调精准施策，针对不同区域、不同人群、不同物业类型进行政策优化，更有利于需求平稳释放。”陈文静补充道。

业内人士认为，为稳定楼市，预计未来将有更多城市对限购政策、限购区域进行调整优化，促进需求释放。而局部化“微创”式调控，未来将更多出现在一二线热点城市。