平均溢价率2.45%、8宗地底价成交，苏州三批次供地为何降温

6月25日，苏州今年三批次集中供地收官。据中指研究院统计，苏州此次出让12宗宅地，最终2宗地块触顶待摇号、2宗地块溢价成交、8宗地块底价成交，收金118.13亿元，平均溢价率2.45%。

中指研究院苏州分院高级分析师金珂认为，苏州三批次供地与二批次供地相隔不足一月，地块素质稍逊于二批次供地，核心区供地减少，整体竞争程度有一定回落。

2宗地触顶待摇号，2宗地溢价成交

苏州三批次集中供地的12宗地块中，6宗地块位于相城，姑苏、工业园各有2宗地块，吴中、吴江各有1宗地块。

在此次拍地中，经过38轮竞价，姑苏胥江28亩地块（苏地2023-WG-24号地块）的报价达到上限价6.86亿元，转入摇号环节。该地块占地面积1.86万平方米，溢价率15%。根据土地出让文件规定，其项目住宅为全装修交付，住宅户型面积≥120平方米，其中140平方米户型不超过总户数的30%。

工业园区斜塘37.5亩地块（苏地2023-WG-26号地块）经过30轮竞价，报价达到上限价14.08亿元，也进入摇号环节。该地块占地面积2.5万平方米，溢价率15%。该地块的住宅同样为全装修交付。

此外，两宗溢价地块分别位于工业园区和相城区。其中，工业园区另一宗斜塘地块（苏地2023-WG-27号地块）经过2轮报价由广西铁投大岭投资有限公司以14.82亿元竞得，成交楼面价22075元/平方米，溢价率0.34%。据天眼查显示，竞得人为保利置业的全资子公司。而相城区元和地块（苏地2023-WG-34号地块）则由苏州兴华房地产开发有限公司联合苏州市相城区元和房地产开发有限公司以4.164亿元摘得，楼面价15679元/平方米，溢价率0.97%。

图/中指研究院

8宗地底价成交，板块热度分化明显

相比二批次供地，苏州今年三批次供地平均溢价率也明显走低。据中指研究院统计，苏州三批次供地的数量增加了3宗，增幅33.3%；总起始价增加了25.7亿元，增幅28.7%。而在5月份，苏州进行今年二批次供地，9宗涉宅地块以97.73亿元成交，成交溢价率9%。相比之下，苏州三批次供地中，12宗宅地成交，揽金118.13亿元，平均溢价率2.45%。

值得关注的是，在苏州三批次供地中，有8宗宅地底价成交，市场呈现冷热分化的局面。其中，相城区苏地2023-WG-29号、30号黄桥两宗地块由常熟建尚房地产开发有限公司、苏州市东挺河智能科技发展有限公司以底价拿下，成交价分别为6.5亿元、7.3亿元。

对此，金珂表示，苏州三批次供地的地块素质稍逊于二批次，核心区供地减少，整体竞争程度有一定回落，地块所处板块热度分化明显。从拿地房企来看，仍旧以中建国际、中建三局、保利置业、建发房产等央企、国企为主，苏州轨交、漕湖置业等地方国企也积极参与联合拿地。

克而瑞分析人士认为，今年以来，苏州的首轮土拍和二轮土拍，在优质地块的助推之下，土地市场呈现一定的热度，表现为城市头部价值板块的优质地块竞拍轮次多达40+、60+轮次，且意向房企中民企数量增加，投资拿地意愿强烈。而在三轮土拍中，两宗摇号地块最高竞拍轮次才38轮，拿地房企也没有了民企的身影，这背后的主要原因就是受到地块素质条件的制约。整体来看，本轮土拍的结果并不让人意外，皆在情理之中。

“今年以来，苏州已经从多个方面出台政策降低购房门槛，比如契税补贴、放松限购、提高公积金贷款额度等，政策环境相对宽松，但购房者预期和置业信心依旧不高，新房成交整体表现较为平淡，房企也面临产品同质化问题，竞争压力较大。”金珂如是说。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 卢茜