705万跌到410万！深圳网红神盘跌去40% “最严”调控3年：成交近五成跌穿指导价

2020年7月15日，深圳出台“7·15楼市政策”，开启限购、限售、限贷等全面严调控堵漏洞，被市场称为深圳“史上最严”楼市调控。3年时间过去，深圳楼市经历了大变化。在业内人士看来，当下楼市调控又有哪些调整的空间？

二手网红神盘：从705万跌至410万

这3年，深圳楼市经历从高峰到低谷。新房市场的成交量变化相对不大，据深圳房地产信息网数据，2023年上半年深圳成交1.62万套新房住宅，而2020年上半年为1.67万套，但供应量大幅增加，市场上的“日光盘”也大幅减少，许多新房的去化率都不理想。

二手房市场的成交量变化更为明显。乐有家研究中心的数据显示，2020年7-8月深圳二手住宅月度过户量均超1万套，“7·15楼市政策”也因此出台，随后深圳二手住宅成交量很快进入了下行态势。2021年2月出台的指导价政策再度给市场加码，月度过户量长期进入2000-3000套的低谷。

房价方面，乐有家研究中心的数据显示，近3年深圳二手房热点片区的价格呈现不同幅度的下跌，部分片区的跌幅超过15%。以二手房指导价为例，在“7·15楼市政策”推出前，2020年7月深圳60%的房源成交价与指导价偏差值高于10%以上，高于20%以上的房源占比达到27%。直到2022年下旬开始，市场成交价才大幅度向指导价靠拢。2023年6月，深圳市场有近五成的房源以低于指导价成交。市场下行，业主卖房难度也加大，平均成交周期从2020年下半年的113天拉长至目前的168天。

“与2020年的最高峰相比，深圳各个片区的房价都有所下跌。以我所在的福田八卦岭片区为例，房价下跌幅度普遍超过20%。”资深房产中介张经理表示。3年前，深圳一些二手房小区被投资客炒作，价格迅速抬高，更被市场称为网红神盘，但目前房价已经大幅回落。以龙华区的龙悦居四期为例，约62平方米房源的成交价最高峰时被炒至705万左右，目前房产中介力推的同户型房源报价为410万左右，比指导价还低近120万元。

值得留意的是，过去半年深圳购房者选择主动去杠杆。据深圳贝壳研究院的数据显示，2023年上半年深圳二手住宅全款购买比例上升至32%。在业内人士看来，深圳购房者倾向于全款购房的人数增多；若贷款则愿意多付首期，减少在银行贷款比例。

“房价只涨不跌”预期已被打破

时间回到2020年7月15日，深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中核心内容包括深户入户满3年且社保满3年才有购房资格；夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；首付比例方面，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；转让增值税免除年限变5年；豪宅线增设了总价750万元的限制等。

其实，今年以来深圳楼市相关政策也迎来利好，包括房贷利率调整；住房公积金新规出台，加大了对购买首套住房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房等的公积金贷款支持力度；二手房指导价调整等，但这些利好给市场带来的提振效果有限。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，现在放松二手房指导价的环境，和当时这个启动指导价时已经完全不一样。现在，居民对未来的收入工作以及对房价的预期还不是很乐观，加杠杆买房的动力自然也比较低。放开后低于指导价成交的房源反而比之前还多，那就说明房价还在继续下降。

对于接下来的市场表现，美联物业认为，进入下半年开发商或将推出更多的购房优惠，一手住宅成交量有望上涨。若无利好刺激，二手住宅市场或维持目前水平，也不排除成交量进一步走低。

对于下半年楼市政策走向，李宇嘉认为调控政策的放松对深圳楼市支撑力度比较弱。即使放开限购，所限制的一部分人群的买房可能会释放，但整体来讲作用也不大，目前最根本的还是高房价和居民收入和工作的预期产生巨大的不匹配。此外，就目前整个房地产市场来说，深圳的住房供应量在大幅度增加，结构正向公共住房调整，“房价只涨不跌”的预期已经打破，“房住不炒”已经开始深入人心。所以，现在最重要还是要稳定居民的收入预期，继而慢慢改善对市场的预期。