中央政治局会议首提“适时调整优化政策” 房地产调控怎么走？

7月24日，据新华社消息，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。

在涉及房地产方面，此次中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

对此，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“从中共中央政治局会议涉及房地产的内容来看，首先，防风险仍旧是今年房地产工作的主基调；同时，基于房地产市场供求关系改变，未来房地产调控政策体系和基调或面临大调整，以适应新的市场变化。”

从中央政治局会议涉及房地产的内容来看，防风险仍旧是今年房地产工作的主基调。图/IC photo

首次提及适时调整优化房地产政策

143个字，此次中央政治局会议给予了房地产方面更多的关注，尤其是新提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”和“适时调整优化房地产政策”这两个说法。这也总结了我国当前的房地产形势，为下半年房地产政策的调整指明了方向。

易居研究院研究总监严跃进指出：“关注到此次会议最核心的一句话是‘适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策’。这句话最早在7月14日国务院新闻发布会有过表述，此次政治局会议再次提及，是此次会议的最核心话语。”

中指研究院市场研究总监陈文静表示：“本次会议通稿未提‘房住不炒’，整体基调更加积极。当前房地产市场调整压力较大，多地新房、二手房价格均处于下跌通道，投资需求已明显减少，在当前的市场背景下，更好地支持刚需和改善需求仍是政策方向。”

“当前，房地产供求关系发生重大变化的新形势，具体来说实际上包括购房需求步入冰冻期、投资投机需求大规模离场、供求矛盾开始呈现供大于求的特征、二手房挂牌量激增等。政策明确，要适时调整优化房地产政策，其含义不在于简单地放松，而是部分从紧的政策和当前市场基本面已经完全不相符，自然要逐渐退场。”严跃进补充说。

陈文静也指出：“2022年，我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。”

58安居客研究院院长张波也认为：“从中央政治局会议的表态来看，优化房地产政策的方向被重点提及，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年市场适度放松的调控政策会陆续出台。”

楼市调控政策还有哪些优化空间？

那么，在房地产市场供求关系发生重大变化的共识上，在购房政策调整方面，下半年，房地产政策还有哪些优化空间？

“基于二季度以来商品房市场下滑明显、企稳态势不足的情况，基于托底的需要，下半年或会在热点城市限购政策执行范围内优化‘认房又认贷’，以及降低按揭利率等，继续进行因城施策的优化；对于热点城市外围区域，则可能松绑限购，非热点城市还有可能将‘认房又认贷’调整为‘认房不认贷’。”李宇嘉表示。

在购房政策方面，张波表示：“此前关注的一、二线热点城市限购放松相关政策出台的概率也在进一步增大，同时房贷政策层面有望指向改善性需求，备受关注的热点城市‘认房又认贷’政策调整的几率也在不断增大。”

“此次会议后或有系列重磅政策出台，尤其是限购松绑、房贷政策宽松等方面预计会有持续性的‘大招’，对于房屋交易和市场信心提振将有极大的作用。”严跃进表示。

陈文静指出：“房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一、二线城市政策空间仍较大，短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，比如优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。”

防风险、保障房建设、城中村改造仍是发力点

“会议将防风险放在第一位，这与去年底中央经济工作会议的定调完全一致。”李宇嘉指出：“从近期房地产的走势来看，开发商层面的风险依旧突出，未来房企仍存在债务违约的预期，甚至可能向稳健企业扩散；保交楼不及预期，房地产价格下跌压力加大等，防风险依旧是下半年的主要工作，包括加快推进保交楼、风险处置等，对冲行业下行影响。”

除了在市场层面支持自住和改善性需求外，此次中央政治局会议还重点提及了城中村改造和保障房建设。

房地产业内资深人士张宏伟指出：“这次政策也指出了三大政策支持和优化方向，包括支持自住和改善性需求，推进保障房建设和城中村改造，这三大方面也是下半年政策发力的要点。”

“值得关注的是，对于保障性住房的关注度并未降低，下一步多渠道开拓保障性租赁房源，多举措拉动社会投资来共同建设保障性住房等政策支持力度，会进一步增强。”张波称。

在城中村改造方面，7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（简称《指导意见》），指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

陈文静也表示：“近日《指导意见》已审议通过，后续更多细节有望跟进落实，更好地改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。”

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆