中央定调！买房“四限”政策调整？最新解读来了

7月24日，中央政治局会议召开。在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

随着中央对楼市定调的转变，房地产市场漫长的“严冬”也或将终结，多位业内人士认为，中央明确适时调整优化房地产政策，为下半年政策持续宽松明确了总体方向，后续各地“四限”政策（即限购、限贷、限价、限售）有望持续优化调整。

受利好消息提振，7月25日，地产股集体拉升，德必集团、迪马股份、金科股份、中南建设、荣盛发展等多只成份股纷纷涨停。截至发稿前，万得房地产指数大涨5.9%，创下年内最高单日涨幅。

各地楼市新政频发

近期，各地楼市政策也正持续出台。

7月24日，山西省晋中市住房和城乡建设局发布《关于延期施行晋中促进房地产业良性循环和健康发展二十五条的通知》，宣布将措施执行日期延期至2024年5月31日。该政策中明确表示个人购房契税补贴。在市城区购买首套新建商品住房缴纳的契税，144平方米以下的，由市级财政全额补贴；144平方米（含）以上的，由市级财政补贴50%；购买第二套新建商品住房及以上的，参照首套房契税补贴标准下调20%执行，由市级财政补贴。

7月21日，佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化港澳居民购房资格申请流程的通知》，宣布港澳居民在该市购房的，提供自用、自住的书面承诺即可获得购房资格码，豁免在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。

7月21日，安徽省蚌埠市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款最高额度的通知》。调整后，自7月21日起，蚌埠市缴存职工家庭一方(含单身)按时连续足额缴存住房公积金6个月以上(含6个月)的，住房公积金贷款最高额度由30万调整为50万元；夫妻双方按时连续足额缴存住房公积金6个月以上(含6个月)的住房公积金贷款最高额度由50万调整为70万元。

事实上，今年以来，各地楼市政策保持着宽松趋势，据不完全统计，上半年，已有近百城调整了住房公积金政策，并有多地放松住房限购、限售。其中，杭州、武汉、深圳、无锡、厦门、合肥、南京等城市放松限购，厦门、郑州、深圳、徐州等放松限售政策。此外，还有不少城市宣布发放购房补贴。

市场供求关系发生重大变化

7月24日，中央政治局会议召开，指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向《中国基金报》表示，自1998年切断福利分房25年来，我国城镇居民的住房水平不断提高，目前80%多的居民有了产权房，房地产市场供求关系确实发生了重大变化，当下适时调整优化房地产政策确实至关重要。

“此外，自2017年以来，针对住房供不应求、房价不断上涨的情况，我国采取了从严的限购限贷限价限售等调控政策，当前楼市低迷，不少城市房价不断下降，是住房供过于求的反应。”赵秀池表示。

易居研究院研究总监严跃进表示，中央政治局会议提及了供求关系发生重大变化的新形势，具体来看，包括购房需求步入冰冻期、投资投机需求大规模离场、供求矛盾开始呈现供大于求的特征、二手房挂牌激增历史罕见等。“此类供求关系的变化，是我们理解后续市场走势和政策走向的最关键内容。”

根据7月份易居研究院发布的全国50城新房交易数据，今年1-7月份全国50城新建商品住宅成交面积预计为12753万平方米，同比增速为1%，相比1-6月份9%的水平有明显收窄态势。过去两年房地产交易市场呈现了L型走势，今年一季度正努力走出该走势，但二季度明显拖累了该曲线。7月份颓废态势继续拖累该指标。该曲线目前已经有“由正转负”的风险。

该报告还显示，6-7月份交易数据非常疲软，且“侵蚀”了今年一季度来之不易的复苏行情。当前交易数据处于罕见低位，需要高度重视和警惕，也有可能对房企资金状况产生较大的压力。

事实上，在7月14日召开的国务院新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜也曾表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“此次政治局会议再次提及，是此次会议的最核心话语，也是我们后续理解‘市场-政策’关系要把握的最核心内容。”严跃进表示。中央明确适时调整优化房地产政策，为下半年政策持续宽松、出大招明确了总体方向。

适时调整优化房地产政策

严跃进表示，中央政治局会议提出“要适时调整优化房地产政策”，其含义不在于简单地放松，而在于要扭转2017年以来一系列过于严厉的政策。部分和当前市场基本面已经完全不相符政策，自然要逐渐退场。

“当前，房屋销售端非常低迷亟需扶持。我们预计，此次会议后会有系列重磅政策，尤其是限购松绑取消、房贷政策持续宽松、一线城市率先松绑等方面会有持续性的大招，对于房屋交易和市场信心提振将有极大的作用。”严跃进认为，对于房企、中介、代理、购房者等市场主体而言，近期要关注后续宽松政策所带来的利好。

“为更好满足居民刚需和改善性住房需求，因城施策可以利用的工具箱还是很多的。”赵秀池表示，过去的限购、限贷、限价、限售等政策，都需要作出反向调整。

具体来看，赵秀池认为，首先，限购政策应该根据各城市的住房供求关系做出调整。住房供过于求的城市，应该取消限购；住房供不应求的城市，可以继续执行限购政策，但也需要根据人口、人才政策做出适当调整。其次，限贷政策应该执行认房不认贷政策，对刚性和改善性住房需求房贷应该降低首付款比例和利率，房贷利率不宜超过中小微企业贷款利率，存量固定利率房贷利率应该由银行统一转换为基于LPR的浮动利率。

“新房限价是导致新房与二手房房价倒挂，导致二手房房价不断走低的原因，因此，应适时放开新房房价，根据土地、建筑成本、物价、融资成本等合理确定新房房价。”赵秀池表示，房价小幅上涨，家庭最大的住房资产能够保值增值，才能促进更多的刚性和改善性住房需求的释放。此外，行政性限售政策也应该适当放开，让税收发挥应有的调节作用；普通商品住房标准也应适时动态调整，让更多的人享受普通住房的房贷利率和税收优惠政策。