速珍藏！太古汇太古里、恒隆广场、万象城、SKP、IFS、K11“招调宝典”来了_亲子宝典

　　贸易地产圈，天下连锁化成长、招商营运程度高的行业“前浪”，素来都是“后浪”竞相进修的对象。

　　紧追轻资产风口，破招商之困局，时下的后浪们使出满身解数想在先辈们的身上“抄功课”、“找捷径”。

　　为此，赢商云智库出格推出“连锁购物核心产物线业态钻研”栏目，聚焦高能玩家的代表性贸易产物线，透过业态占比、调改数据的阐发及典范案例分解，发掘其差同化打法、招调逻辑，以解行业“燃眉之急”。

　　此为第二篇：以太古汇/太古里、万象城、恒隆广场、SKP、IFS、K11为钻研对象。

　　“业态/品类占比”数据收罗范畴：基于赢商线+项目门店数据，部门项目线上收罗、季度更新（可能具有数据非全量环境）

　　“开关店”数据收罗范畴：统计范畴：上海、北京、深圳、广州、成都、重庆、杭州、南京、天津、西安、武汉、厦门、长沙、青岛、昆明、合肥、福州、郑州、姑苏、贵阳、泉州、南昌、南宁、佛山24个都会，贸易面积5万㎡及以上的已开业购物核心（下同）

　　“开关店占比差值”=开店数量占比-关店数量占比。比值>

　　0，暗示品牌门店成长出现扩张形态（开店数>

　　关店数）；比值=0，暗示品牌门店成长持平（开店数=关店数）；比值

　　2021年，除刚开业的上海前滩太古里外，太古地产旗下所有零售物业均具有95%以上的出租率，中国内地的全体发卖额上升13%。

　　2022上半年，太古地产内地出租率连结在91%以上，全体零售发卖额同比下跌1%，内地零售物业房钱支出总额则添加3%至15.86亿港元，此增加次要得益于三里屯太古里西区正式营运带来的支出孝敬，以及本年疫情前第一季度中国内地零售市场的强劲表示。

　　稳健的业绩表示，是太古地产精细化经营的直观表现。目前，其在内地市场已完工的物业组合有7个。此中，“太古汇”定位顶奢购物核心，属于盒子式Mall；“太古里”定位部门顶奢加潮水的开放型、低密度街区状态购物核心。

　　“太古汇/太古里”系列Mall主攻零售业态，占比约7成，此中打扮占比高于时髦糊口；餐饮占比约22%，糊口办事有余5%，儿童亲子、体裁娱占比有余2%。

　　太古汇、太古里偏重点有差别：太古汇侧重时髦糊口，次要为豪侈品、美妆品类，儿童零售、糊口办事亦有必然比例；太古里侧重打扮、餐饮。

　　“太古汇/太古里”系列豪侈品全体占比超11%，仅次于IFS、SKP；衣饰调集店为本篇样本产物线中最高，特别偏心国际潮牌、香港潮牌；美妆劣势亦较着，网罗国际一线大牌，可谓“高化收割机”。

　　2021年9月开业的上海前滩太古里，汇聚约250家零售商店，涵盖高端零售、时髦潮水、餐饮文娱、糊口康健、文化艺术等业态，超50个品牌首进浦东，超20个品牌为前滩太古里定制观点店。

　　▶ 引进了一批特色品牌门店。如中国内地第一间 MOViE MOViE 片子院、上海最大的茑屋书店、星巴克环球首家环保尝试店“向绿工坊”、潮水宠物品牌“电力宠物公司”等。

　　自开业至本年3月上海疫情大迸发前，前滩太古里的零售发卖额及客流表示皆为惹眼。在上海解封首日，其便迎来客流岑岭，且整个上半年引进了多量首店品牌，包罗：ZIMMERMANN中国首家精品店、AMBUSH中国首店、Aveda艾梵达中国内地首店等高能级首店品牌。

　　估计，下半年会有英国潮牌A-COLD-WALL、日本潮牌BAPE的咖啡馆等上海首店品牌表态。

　　2021年，“太古汇/太古里”系列Mall各业态全体开关店比1.13，趋于调入。此中，北京三里屯太古里、成都近海太古里调解幅度较大，品牌调解门店数均在100家摆布。

　　五大业态中，零售开关店比差值为负，有所下行；餐饮相反，关心度提拔。具体看，零售上行品类如活动装、豪侈品、美妆，黄金珠宝、家居则有所紧缩；餐饮中则以日式摒挡上行最为较着。

　　近几年，北京三里屯太古里成心网罗更多豪侈品、设想师时装及糊口体例品牌，连续向高端化转型。一系列调解后，三里屯太古里的发卖额也由2020年的下跌18%，转为2021年的增加27%。典范动作如：

　　▶ 2021年，位于南区的苹果旗舰店原址新开丝芙兰和Polo Ralph Lauren旗舰店，H&M旗下中高端品牌Arket中国首店也进驻南区；

　　▶ 在定位豪侈品的北区，新引进Bottega Veneta限时店、GUCCI、亚历山大·麦昆、法国时装品牌Maison Kitsune、设想师品牌Marni、法国出名皮具品牌MOYNAT。

　　2022年上半年，北京三里屯太古里的首店表示较弱，但下半年目前已开出GENTLE MONSTER环球最大旗舰店、时髦户外品牌Penfield北京首店、英国轻奢手表及珠宝品牌LolaRose罗拉玫瑰北京首店、COACH数字化艺术时髦旗舰店等。

　　2021年在成都近海太古里，鼻祖鸟、柏芮朵、Denham、 diptyque、盟可睐、Thom Browne等开出新店或升级版旗舰店。

　　2021年，广州太古汇发卖额增加最多，为33%。这年，其连续引进了宝珀、娇韵诗、肌肤之钥、法儿曼、斐登亲子 英文、gaga等高等、中高等品牌亲子阅读心得体会。

　　自开业以来，上海兴业太古汇不竭按照市场消费需求进行调解，潮奢空气更加稠密：

　　▶ 本年继续开启新一轮提档，如：潮牌UNDEFEATED最大线月开业，豪侈品牌GIVENCHY、LOEWE、环球出名的高端功效性衣饰品牌和糊口体例品牌Canada Goose、加拿大高端户外时装品牌MOOSE KNUCKLES等也将次序递次表态。

　　2022上半年，华润万象糊口在营购物核心零售额596.7亿元，同比上升6.6%；来自购物核心的贸易经营及物业办理办事支出为11.7亿元，增速高达25.7%，占总支出的22.2%。

　　华润万象糊口旗下品牌包罗高端购物核心「万象城」、区域贸易核心「万象汇」以及“安步式都会创作空间”「万象六合」等。

　　截至2021年6月底，已开业的万象城、万象六合和万象汇多达48个。依打算，到2025年，华润万象糊口在管项目将到达150个。此中，万象城项目数量在25-30个，万象汇50-60个宝宝亲子图片，特色项目、万象六合在10-15个。

　　定位高质量风俗标杆的“万象城（The Mixc）”，位于一二线都会的焦点或潜力地段，以餍足追求档次和风俗的消费人群需求。

　　至本年6月底，已开出的“重奢型”万象城共有11座，规模跨越200万㎡。另据可获取的最新数据口径，2021上半年，华润重奢购物核心零售额均匀增加88.5%。

　　申明：都会贸易线级是赢商大数据分析都会成长根本程度、贸易成长规模、贸易品位、贸易人气及贸易将来潜力等要素，对都会贸易成长水平评估的品级性划分，共划分为六个品级。

　　万象城系列Mall业态组合比例与恒隆广场系列附近，零售业态全体占比约6成。此中，沉阳万象城零售占比近8成，深圳万象城超7成，无锡万象城则有余50%。

　　餐饮占比相对不高，为21.07%，休闲餐饮、中式餐饮、异国风情餐饮占比在5%~7%。儿童业态占比亦较高，达8.02%，为本篇样本中第二，次要为儿童零售。

　　细分业态方面亲子阅读心得体会，打扮为零售重点，占比略高于时髦糊口，此中女装、男装占比均凸起，女装在本篇样本产物线中仅次于SKP；时髦糊口较丰硕宝宝亲子图片，黄金珠宝、家居、家电厨卫、潮水数码等占比均在本篇样本产物线均匀程度以上，豪侈品占比5.16%低于港资产物线（若仅计较重奢mall，豪侈品占比则在9.45%）。

　　2022年6月开业的福州万象城，引进近250家品牌，此中40%以上为都会首店，超50%为都会高标店。

　　2021年，万象城系列Mall各业态全体开关店比1.29，出现上行。此中合肥万象城、重庆万象城、天津万象城调铺数量均

　　。五大业态开关店比差值较小，表示不变；品牌调解数量与业态全体占比根基分歧，展示这家商管龙头严谨的招商气概和壮大的经营力。

　　各业态细分品类方面：零售业态，大幅引进豪侈品、美妆照顾护士、黄金珠宝、汽车店，调出部门鞋类、衣饰调集店、箱包皮具等；餐饮业态偏好日式摒挡；糊口办事业态，热衷调入丽人摄生。

　　。连续放大重奢品类劣势，顶级豪侈品均升级双层/三层旗舰店（20余家）。从店肆观点和级次、空间设想、产物和办事等维度制造稀缺性。▶

　　。除了顶级豪侈品外，深圳万象城还添加并完美了小众高端豪侈品、潮奢及设想师品牌、高端化妆品（40余家）、高端手表（20余家）、家用家居、社交餐饮等业态，消费生态愈加多元且完美。2021年，合肥万象城整年新进驻品牌达60家，此中首进安徽品牌23家（截止2021年12月31日已开业品牌），包罗如一鸡鲍鱼、PLUTO、T9、HEFANG、KKV、HIMOMASTER 海马体大家店、蔚来汽车 NIO HOUSE等品牌都会首店。该项目2021整年吸纳客流超1850万，同比增加115%。

　　7月28日，恒隆地产公布2022半年报，期内中国内地阛阓的组合支出下跌1%。因防疫办法收紧，次高端阛阓支出同比削减2%，高端阛阓支出亦跌了1%。

　　武汉恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场为期内业绩亮点，三个阛阓阐扬了抵消上海疫情负面影响的次要感化。全体来看，恒隆内地阛阓表示稳健，在疫情颠簸之下连结韧劲。

　　恒隆广场系列Mall零售业态占比约6成，但分歧项目间差别较大。最高的为上海恒隆广场，零售占比近8成；而天津、无锡、武汉、大连的恒隆广场零售占比有余6成。

　　儿童业态占比凸起，达8.73%，为本篇样本产物线中最高。在零售全体合作猛烈的环境下，恒隆广场踊跃强化儿童亲子业态特色

　　；另，休闲餐饮、儿童零售占比相对较高，此中童装/童鞋占比在本篇样本产物线中居于首位。

　　▶ 豪侈品占比约15%，在恒隆广场系列中仅次于上海恒隆广场。L1与L2云散跨越50家国际时髦品牌、珠宝与手表等，调集了LVMH、开云与历峰三台甫品集团的旗下品牌。本年7月13日开业的武汉首家爱马仕专卖店，首日发卖3000万元，刷新了爱马仕门店开业首日发卖记载。

　　2021年，恒隆广场系列mall各业态全体开关店比1.27，成长向好。此中上海港汇恒隆广场品牌调解数量较大，跨越150家。

　　▶ 零售、餐饮开关店比差值为负，加码女装、豪侈品、黄金珠宝、家电厨卫、异国风情餐饮，洗牌美妆、家居、休闲餐饮组合。

　　上海港汇恒隆广场，2021年阛阓发卖额同比增加近60%，客流增加约10%。

　　▶ 本年虽历时2个多月“停摆”，品牌调解并未止步。据赢商网实地看望，本年7月F3层的女装品牌EDITION、F4层的儿童户外打扮品牌REIMA开业，同时另有古洋食坊、JNBY、昂跑、HART MARX、L’ARTISAN PARFUMEUR、莱德拉瑞士手工巧克力、T9tea、阿嬷手作等品牌围挡上新。

　　天津恒隆广场，2021年跨越60家新店进驻，重视引进高颜值、重体验又会“玩”的品牌。如：

　　▶ 针对都会白领，引入印象主题、PPATAVINITY、MARRTUMM等女装，seas小颜日式正骨、teeny tiny、新宿屋等丽人品牌；

　　▶ 针对Z世代潮人，引入茶饮品牌乐乐茶、沉醉式脚本杀体验馆作幺探案馆、天津首家UDX潮奢调集店、Aquascutum、Daniel Hetcher、TREK&TRAVEL等。

　　2021年，北京SKP发卖额239亿元，持续11年染指天下“店王”。西安SKP于2018年5月开业，2021年实现了80亿+的发卖额，同比增加近40%。

　　SKP系列阛阓主攻零售业态，占比近8成，为本篇样本中最高，此中时髦糊口占比略高于打扮；餐饮、体裁娱最低，前者有余10%、后者有余1%；儿童亲子以儿童零售为主。

　　细分品类中，打扮中的女装、衣饰调集店、鞋类、男装等占比均较高；时髦糊口中的豪侈品占比力高，仅次于IFS，但豪侈品牌笼盖数量多于IFS，且美妆照顾护士、家电厨卫、家居等品类亦有丰硕取舍。

　　本年10月，成都SKP也将开业。据报道，成都SKP将一次性引入1000余个品牌，此中一线%，目前LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA双层店肆曾经出场围挡，均位于主入口两侧。

　　囿于物业前提的制约，已开业10余年的北京SKP很难再从修建外观、设想动线等方面赐与空间冲破，不断改进、合时而变地优化产物组合为上上策。

　　▶ 吸纳国际高端零售品牌首店：据《贸易地产察看》不彻底统计，2021年北京SKP共吸纳了超15家分量级首店：HELLY HANSEN中国首店、Gianvito Rossi大陆首店、THE GINZA御银座天下首柜、Christian Louboutin美妆中国首店等。

　　：家居调集区网罗世界各地超80个品牌，以全新思绪制造DESIGN HOUSE空间，依照分歧门户美学演绎精美摩登居家空气；家电个护区重装表态，入驻了DR.ARRIVO、FOREO、YAMAN、Panasonic、MUHLE等诸多时髦质感国际品牌。▶

　　：引进国内轻奢珠宝设想师品牌HEFANG、主打天然文艺气味的中国原创女装品牌EIN、周生生与香港原创珠宝品牌EMPHASIS艾斐诗。▶

　　：2021年引进专业裤装B-THREE、日系专一无机棉面料的衣饰品牌45R、丹麦百年国宝级品牌GEORG JENSEN等。在受疫情打击最为严峻之时，北京SKP的空置率也曾到达稀有的4%，关店率靠近13%。但大量新店进入，很快缓解了此危机。2021年四个季度踩盘中，北京SKP的新开关店比别离为0.55、0.48、1.5、1.4。

　　2022年，九龙仓集团半年报显示，集团在中国内地投资物业组合呈现近年来初次倒退。虽然如斯，成都IFS和长沙IFS的阛阓6月出租率别离稳企于94%及98%。

　　成都IFS自2014年开业后不断表示不俗，发卖额不竭上扬，持续8年实现双位数增加，于2021年到达100亿元；开业3年的长沙IFS则在2021年实现了跨越90亿元发卖额。

　　，定位大型高等都会级贸易分析体。成都、长沙、重庆三座已开业IFS，均位处都会富贵商圈焦点位置，成为本地潮水地标。

　　IFS系列Mall零售业态占比近75%，仅次于SKP；餐饮占比约13%，略高于SKP。

　　细分业态方面，打扮、时髦糊口占主导；余下细分业态占比均低于6%，儿童零售约占5.81%。可见，IFS招商极为严苛，险些都是取舍承租威力较强的业态商家。

　　，为本篇样本产物线mall中最高，睥睨同侪。九龙仓从海港城起头运营阛阓，颠末数十年的成长，不单堆集了大量的时髦品牌资本，本身也对时髦零售拥有极高的灵敏性与嗅觉，是与LVMH、开云等豪侈品集团竞争最慎密的贸易地产商之一。

　　2021年，IFS系列Mall各业态全体开关店比1.04，此中成都IFS品牌调解数量较大，跨越150家。

　　。新开多家女装、活动装、豪侈钟表门店，清退部门立异乏力的衣饰调集店。2021年，疫情之下豪侈消费回流，高端阛阓客流表示优异，零售业态承租志愿提拔。▶

　　。关店餐饮品类次要为与高端调性婚配度低的中档简快餐、休闲餐饮。成都IFS每年城市有必然的焕新动作，从国际大牌到新潮业态品牌，以此来包管项目稀缺性与新颖感。

　　2021年财年，漫衍于上海亲子 英文、武汉、广州、沉阳、天津五座都会的4座K11阛阓、2座K11 Select发卖额同比上升65%。

　　2022财年上半年，K11在香港和中国内地零售额较上年同期上涨21%和39%，远高于全体市场程度(不到10%)。与此同时，K11在香港/内地出租率维持在97%/92%的高程度。

　　“K11”是新世界集团新掌舵者郑志刚 (Adrian) 于2008年创立的贸易品牌，把艺术．人文．天然三大焦点元素融合，为

　　K11系列Mall差同化特性较着，餐饮、糊口办事、体裁娱占比均为本篇样本产物线中最高。其西餐饮业态占比达30.28%，休闲餐饮、异国风情餐饮、中式餐饮占比均凸起，且较多小众精美型餐饮。

　　零售业态占54.46%，为本篇样本产物线中最低，以时髦糊口与打扮为主；儿童亲子占比亦为最低，仅3.29%。

　　细分品类中，美妆照顾护士占比高达8.69%，在本篇样本产物线中最高，不竭加码高化品牌；偏好饮品、烘焙甜品、川菜、粤菜、中式简快餐、日式摒挡、西式正餐，切近粤港澳大湾区饮食文化，夸大国际化、精美性；文化艺术作为K11一大特色，占比亦较着高于其余产物线。

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　　近一年，广州K11调解动作较大。自客岁7月以来，开启往高端化进阶的升级路径。第一轮品牌升级中，吸引了CELINE、GUCCI、Qeelin、I.T等国际前沿大牌开设限时店。

　　在本系列第一篇中，中档、普通化定位的产物线成以上；而本文中，站在金字塔尖的高端产物线成以上，吸金力倍增。透过各家财报也可看出，疫情之下，

　　，贴紧年轻群体；或焕新奢品组合，以欣喜抽象博取新关心；或挖掘细分小众品牌，掘金圈层文化。往后看，高端阛阓所作趋于激烈。谁能笑得最好，还看后劲。